Автострахование. КАСКО. ОСАГО. ОМС. Пенсионное страхование. Медицинское
  • Главная
  • ФСС
  • Жилищное право пример аналогии права. Жилищное законодательство. Жилищное и гражданское законодательство: соотношение

Жилищное право пример аналогии права. Жилищное законодательство. Жилищное и гражданское законодательство: соотношение

Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие 1 марта 2005 г., впервые легально очертил круг отношений, являющихся жилищными. В соответствии с п. 1 ст. 4 ЖК РФ к жилищным отношениям отнесены урегулированные жилищным законодательством отношения по поводу:

  1. возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
  2. пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
  3. пользования общим имуществом собственников помещений;
  4. отнесения жилых помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
  5. учета жилищного фонда;
  6. содержания и ремонта жилых помещений;
  7. переустройства и перепланировки жилых помещений;
  8. управления многоквартирными домами;
  9. создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
  10. предоставления коммунальных услуг;
  11. внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги;
  12. контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Перечень отношений, регулируемых жилищным законодательством (жилищных отношений), является закрытым.

Судя по тексту п. 1 ст. 4 ЖК РФ, для признания отношений по пользованию жилым помещением жилищными они должны быть урегулированы жилищным законодательством, к которому ст. 5 ЖК РФ относит Жилищный кодекс РФ, а также принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, принятые законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

Можно ли говорить о жилищных отношениях, когда они урегулированы не жилищным законодательством (например, отношения по пользованию жилым помещением по договору коммерческого найма, которые урегулированы в главе 35 ГК РФ)?

В ст. 8 ЖК РФ очерчен круг жилищных отношений, к которым в приоритетном порядке применяется иное законодательство, но с учетом требований ЖК РФ. Это отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг и их оплатой.

Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет прийти к выводу, что жилищными являются отношения, закрепленные в п. 1 ст. 4 ЖК РФ и, как правило, урегулированные жилищным законодательством.

Представляется, что такое определение жилищных отношений не соответствует сложившейся системе правового регулирования отношений, объектом которых выступает жилое помещение, вносит неопределенность в понимание жилищного права и жилищного законодательства.

Для определения понятия любого явления следует исходить из его сущности.

О.А. Красавчиков, цитируя К. Маркса, что "правовые отношения, так же точно как и форма государства, не могут быть поняты ни из самих себя, ни из так называемого общего развития человеческого духа, что, наоборот, они коренятся в материальных жизненных условиях", писал, что "сначала следует обратиться к такой метаюридической категории, как жилищные отношения. В противном случае наши суждения об Основах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. - Примеч. авт.) будут носить в лучшем случае догматический характер" <1>.

<1> Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа. В сб.: Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С. 12.

Жилищные отношения - это материальные, экономические отношения, возникающие по поводу такого специфического вида имущества, как жилое помещение. В то же время не все отношения, складывающиеся по поводу жилых помещений, являются жилищными, например, как не все имущественные отношения являются гражданско-правовыми.

Различные суждения о том, что такое жилищные отношения с научной точки зрения, высказывались еще до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и ЖК РСФСР 1983 г. По мнению Ю.Г. Басина, "жилищные отношения - это отношения, в которых удовлетворяется постоянная потребность в жилье..." <2>. А.Ю. Кабалкин полагал, что "это общественные отношения по удовлетворению потребностей граждан в жилье" <3>. В.Ф. Маслов и А.Г. Потюков считали, что "жилищные отношения складываются в процессе удовлетворения гражданином своих жилищных потребностей" <4>.

<2> Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 17.
<3> Кабалкин А.Ю. Жилищное законодательство в СССР. М., 1970. С. 6.
<4> Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков, 1970. С. 3; Потюков А.Г. Жилищное право. Ленинград, 1973.

Следует отметить, что исследования указанной проблемы проводились в период, когда главным способом удовлетворения потребности граждан в жилье являлось получение жилья из государственного фонда или фонда общественных организаций по договору найма жилого помещения. Одной из основных причин появления категории "жилищные отношения" была необходимость обосновать самостоятельность правоотношений, возникающих на основании договора найма жилого помещения, от правоотношений, возникавших на основании договора имущественного найма.

В первом кодификационном жилищном акте - Постановлении ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" <5> закреплялось, что лицом, выступающим на стороне нанимателя жилого помещения, может быть гражданин, которому жилое помещение предоставляется в пользование (п. 23). В ГК РСФСР 1964 г. законодатель определил цель предоставления жилого помещения по договору найма "для проживания в нем" (ст. 295). Это дало основание ряду авторов, занимавшихся исследованиями жилищных отношений, выявить их сущностные черты. В качестве таковых выделялись следующие: 1) жилищные отношения не выходят за рамки отношений, в которых реализуется право граждан на жилище; 2) их непременным субъектом должно выступать физическое лицо - гражданин <6>.

<5> СЗ РФ. 1937. N 3. Ст. 99.
<6> Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 17, 29, 97, 100, 103; Васильев Ю.Г. О договоре жилищного найма // Советское государство и право. 1959. N 9. С. 106; Потюков А.Г. Жилищное право. Л., 1973. С. 5.

Характеризуя жилищные отношения, Ю.Г. Басин писал, что по своей экономической сути эти отношения связаны с удовлетворением жилищных потребностей, с использованием жилых помещений по их потребительскому назначению <7>.

<7> Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 17, 97.

Говоря языком экономистов, это особый вид потребления такого материального блага, как жилье. Следовательно, делает вывод И.С. Вишневская, жилищное отношение может возникнуть и существовать, когда у конкретного гражданина возникло и существует право на конкретное жилое помещение <8>.

<8> Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Жилищное право. Ростов-на-Дону, 2007. С. 11.

Критикуя исследователей, относивших к жилищным отношения, складывающиеся в ходе подачи заявления для постановки на учет, вынесения решения компетентным органом о предоставлении жилого помещения, выдачи ордера и заселения, О.А. Красавчиков отмечал, что анализируемые социальные связи являются элементами не процесса удовлетворения жилищной потребности, а другого процесса - социального - процесса продвижения жилища к гражданину в целях удовлетворения его жилищной потребности. Указанная система преимущественно состоит из организационных отношений, которые регулируются различными отраслями права <9>.

<9> Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа. В сб.: Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С. 15.

Анализируя современное жилищное законодательство, В.Н. Литовкин также разграничивает собственно жилищные отношения - по владению и пользованию чужим жильем на условиях найма и безвозмездного пользования, а также примыкающие к ним договорные жилищные отношения, устанавливаемые в рамках основного рентного договора пожизненного содержания с иждивением, и пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, и группу административных отношений, а также сопутствующие группы земельных отношений <10>.

<10> Литовкин В.Н. Современное жилищное законодательство. В кн.: Социальное законодательство: Научно-практическое пособие / Отв. ред. д.ю.н., проф. Ю.А. Тихомиров, к.ф.н., доцент В.Н. Зенков. М., 2005. С. 296 - 297.

В последнее время появился новый взгляд на природу правомочий собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением. В.Н. Литовкин предложил отношения по владению и пользованию собственником принадлежащим ему жилым помещением условно назвать жилищными. Это позволяет говорить, что в формате жилищного законодательства право собственности на жилое помещение предстает усеченным, исключающим распорядительные правомочия <11>.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья В.Н. Литовкина "Концепция развития жилищного законодательства" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 2000, N 5-6.

<11> Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2004. N 33. С. 613.

Представляется, что отношения по владению и пользованию собственником принадлежащим ему жилым помещением являются составляющими правомочия собственника и их содержание определяется общими положениями ГК РФ о праве собственности.

По нашему мнению, жилищные отношения - это отношения по пользованию гражданином (чужим) жилым помещением, в процессе которого удовлетворяется его потребность в жилье.

Жилищные правоотношения, которые не следует отождествлять с жилищными отношениями, - это правовая форма общественного жилищного отношения, которую оно приобретает при воздействии на него норм объективного права.

Жилищные правоотношения могут быть обязательственными, например возникающими на основании договора найма жилого помещения или договора безвозмездного пользования жилым помещением. Их основанием может являться членство в ЖК и ЖСК, вселение в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или члена семьи собственника жилого помещения, лица, постоянно проживающего с нанимателем по договору коммерческого найма, пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, завещательного отказа. Жилищные правоотношения могут носить вещный характер, например пользование жилым помещением по завещательному отказу.

Представляется, что именно указанные отношения являются уникальными, обладающими как особой правовой, так и социальной спецификой, не позволяющей распространить на них в полном объеме весь массив имеющегося нормативного регулирования отношений по поводу такого материального объекта, как жилое помещение, что вызывает необходимость их более детального регулирования именно специальными нормами, которые в РФ в основном содержатся в Жилищном кодексе, в котором можно было бы посвятить отдельную главу правам пользования жилыми помещениями гражданами. Остальные отношения имеют свою прописку в других отраслях и институтах права, например нормах о праве собственности, общей собственности, о юридических лицах и др.

Представляется, что для гармонизации жилищного законодательства с иными отраслями законодательства, обеспечения стабильной и определенной структуры жилищного законодательства следует ввести в правовой лексикон термин "отношения, регулируемые жилищным законодательством", не отождествляя их с жилищными отношениями, назвав так ст. 4 ЖК РФ.

Безусловно, жилищное законодательство распространяет свое действие на два блока неоднородных общественных отношений: административных и гражданских. Этим объясняется присутствие в жилищном законодательстве норм разной отраслевой принадлежности. Отрасль законодательства может включать нормы различной отраслевой принадлежности, которые регулируют определенный вид, направление государственной деятельности.

Жилищное законодательство - это комплексная отрасль законодательства.

Отношения, названные в ст. 4 ЖК РФ в качестве жилищных, неоднородны, нельзя говорить и о единстве метода их правового регулирования. Такая комплексность отношений, регулируемых жилищным законодательством, позволила ряду авторов сделать вывод о том, что жилищное право - это комплексная отрасль права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства <12>.

<12> Корнеев С.М. Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 150 - 151; Свердлык Г.А. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации // Жилищное право. 2007. N 9. С. 23.

Отрицая саму возможность существования комплексных отраслей права, Ю.Г. Басин обосновывает это тем, что: "1. Комплексные отрасли не обладают предметным единством, каждая из частей такого комплекса регулирует свою группу отношений, которая хотя и соприкасается с другими группами, но существенно отличается от них. 2. Составные элементы комплексных отраслей не объединены между собой внутренней связью, в пределах комплексной отрасли невозможно образование общей части. 3. Существование комплексных отраслей права означало бы ликвидацию четких границ между ними, отказ от построения системы права на объективной основе" <13>.

<13> Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 19.

И.С. Вишневская отмечает, что отрасль должна быть единой, отвечающей требованиям, положенным в основу дифференциации системы права РФ. Наличие комплексного законодательства, что вполне реально и целесообразно, вовсе не означает, что необходимо "рождение" комплексной отрасли права <14>.

<14> Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Жилищное право. Ростов-на-Дону, 2007. С. 19.

"Жилищное право не равно жилищному законодательству", - делает вывод В.Н. Литовкин <15>.

<15> Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. В кн.: Проблемы современного гражданского права. М., 2000. С. 239.

Жилищное право регулирует отношения по пользованию чужим жилым помещением, в процессе которого удовлетворяется потребность гражданина в жилье, и является подотраслью гражданского права.

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Комментарии к ст. 7 ЖК РФ


1. Законодательство стремится урегулировать "все и вся". Однако, как известно, жизнь богаче любой теоретической конструкции. Кроме того, жизнь изменчива. Появляются отношения, которые правом не урегулированы. В таких случаях говорят, что имеется пробел в праве (законодательстве), т.е. существуют отношения, входящие в предмет правового регулирования (жилищного) законодательства, но оно (жилищное законодательство) на этот счет (по поводу таких отношений) "хранит молчание". В указанных ситуациях участники отношений определяют свои права и обязанности соглашением. При этом считается, что совершена сделка (заключен договор, заключено соглашение), не предусмотренная законом, но ему не противоречащая (см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней).

Иногда стороны заключают известный закону договор (например, коммерческого найма) и включают в него условия, не предусмотренные законом (законодательством), но ему не противоречащие.

Регуляторами (жилищных) отношений являются законодательство и договор. Если нет ни того ни другого, то приходится прибегать к аналогии, о чем и говорится в комментируемой статье.

В ЖК РСФСР подобных норм не было, и это вполне объяснимо: в то время не позволялось возникать отношениям, нормативно неурегулированным, и уж тем более в жилищной сфере.

В настоящее время жилищные отношения, которые нормативно не регламентируются, возникают довольно часто. Далеко не всегда указания, восполняющие умолчание законодательства, включаются в договор. Поэтому вслед за ГК РФ (ст. 6) в ЖК РФ появились нормы о применении жилищного законодательства по аналогии.

2. Принято считать, что законодательство (в том числе жилищное) применяется по аналогии в тех случаях, когда существует пробел в праве. Как представляется, аналогия закона и аналогия права требуются при наличии такого пробела, если соответствующие отношения не регулируются договором. Поэтому правильнее говорить не о пробелах в праве, а о пробелах в правовом регулировании.

3. Аналогия закона допустима при наличии следующих условий.

Во-первых, существуют жилищные отношения, не урегулированные жилищным законодательством, т.е. отношения, входящие в предмет жилищного законодательства (см. ст. 4 ЖК и комментарий к ней), но правил, регламентирующих такие социальные связи, законодательство не содержит.

Во-вторых, такие отношения не регламентированы и соглашением сторон (которое не противоречит законодательству).

В-третьих, существует закон или иной правовой акт, которым регулируются сходные жилищные отношения.

В-четвертых, применение указанного сходного закона (иного правового акта) к данному (не урегулированному законодательством или договором) жилищному отношению не противоречит существу такого отношения.

Если, например, наниматель жилого помещения по договору социального найма вселяет в нанимаемое помещение своего супруга "без права на жилую площадь", то, очевидно, не остается ничего другого, как применять к таким отношениям нормы, регламентирующие вселение и проживание временных жильцов.

На применение аналогии закона указывает и Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. N 14. В частности, согласно п. 41 требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат удовлетворению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

4. Аналогия права допустима, когда жилищные отношения не урегулированы законодательством и (или) договором и нет закона (иного правового акта), регламентирующего сходные общественные отношения. Аналогия права означает определение прав и обязанностей участников жилищных отношений исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства. Жилищное законодательство исходит из необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность и т.д. (см. ст. 1 ЖК и комментарий к ней). Смысл жилищного законодательства вряд ли можно определить одной фразой, он может быть обнаружен лишь в результате анализа всех жилищно-правовых норм. Тем не менее, думается, есть основания утверждать, что смысл жилищного законодательства прежде всего в обеспечении права граждан России на жилище.

5. При использовании аналогии права необходимо учитывать требования добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Эти оценочные категории позволяют учесть все обстоятельства каждой конкретной ситуации.

АНАЛОГИЯ ЗАКОНА В ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЯХ

Одной из актуальных проблем жилищного законодательства Российской Федерации в настоящее время являются правовые пробелы: отсутствие соответствующих правовых предписаний, регламентирующих жилищные отношения в сфере управления, использования и эксплуатации жилищного фонда. Одним из способов разрешения сложившейся ситуации является применение аналогии закона. Судебная практика показывает, что найти схожую норму не так просто и иногда ее поиск и применение приводит к ошибкам.

Принципиальной новеллой Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу в марте 2005 года, стали положения статьи 7, регламентирующие возможность применения аналогии закона и аналогии права к жилищным правоотношениям. Ранее действующий Жилищный кодекс РСФСР не содержал данных предписаний, хотя применение аналогии права и аналогии закона в жилищных правоотношениях допускалось.

В настоящее время наблюдается тенденция увеличения количества судебных дел, применяющих в жилищных спорах положения пункта 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона). Ее сущность заключается в том, что если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Факты применения судами первых инстанций схожих норм жилищного законодательства к ситуациям, не урегулированным правовыми предписаниями, в жилищных спорах вызывают обращения в вышестоящие суды.

Так, Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 16.05.2006 г. было отказано в удовлетворении исковых требований Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой о признании за ними права пользования жилым помещением и удовлетворены исковые требования Т.Б. Нормухамедова о прекращении права пользования спорным жилым помещением Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой, их выселении и снятии с регистрационного учета .

Н.А. Митрофанова и А.С. Митрофанова в 1983 году гражданкой Н.Н. Сергеевой, собственником квартиры в городе Нижнем Новгороде, были вселены в данную квартиру в качестве членов семьи и приобрели право пользования жилым помещением. Впоследствии квартира была завещана Н.Н. Сергеевой ее сестре, гражданке А.Н. Отачкиной, которая после смерти Н.Н. Сергеевой 24 сентября 1992 года вступила в права наследства, а 25 марта 1993 года подарила указанную квартиру гражданину Т.Б. Нормухамедову. Т.Б. Нормухамедов в 1998 году подал в суд исковое заявление о выселении Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой из спорной квартиры. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 16.05.2006 г. было отказано в удовлетворении исковых требований Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой о признании за ними права пользования жилым помещением и удовлетворены исковые требования Т.Б. Нормухамедова о прекращении права пользования спорным жилым помещением Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой, их выселении и снятии с регистрационного учета. Суд пришел к выводу, что в силу длящихся жилищных правоотношений Т.Б. Нормухамедов, как собственник жилого помещения, после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации вправе требовать выселения в судебном порядке лиц, являющихся членами семьи бывшего собственника жилого помещения.

Специфика данного случая, рассматриваемого судом, заключалась в том, что истцы и ответчик никогда не состояли в семейных отношениях и, следовательно, с формально-юридической стороны не подпадали под действие статьи 31 ЖК РФ.

Однако суд в соответствии с аналогией закона (пункт 1 статьи 7 ЖК РФ) применил положения статьи 31 ЖК РФ, регламентирующей права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, к рассматриваемому случаю.

Н.А. Митрофанова обратилась с жалобой в Конституционный Суд РФ, в которой оспорила конституционность пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ), части 1 статьи 7 и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации. По мнению заявительницы, эти нормы не соответствуют статьям 1, 2, 7, 17 (части 1 и 3), 19 (части 1 и 2), 35 (часть 2), 40 (часть 1), 45 (часть 1) и 55 Конституции Российской Федерации, поскольку допускают несохранение права пользования жилым помещением за членами семьи бывшего собственника жилого помещения.

Конституционный Суд РФ в Определении от 15.11.2007 г. № 815–0–0 отказал в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Н.А. Митрофановой, а в отношении нормы, предусмотренной частью 1 статьи 7 (аналогия закона), указал, что она направлена на исключение пробелов в правовом регулировании и в конечном итоге на защиту интересов участников соответствующих правоотношений и не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Конституционный Суд РФ не указал, в каких позитивных правовых последствиях должна быть выражена защита интересов сторон жилищного спора, хотя для заявительницы применение по аналогии статьи 31 ЖК РФ привело к выселению из жилого помещения собственника без предоставления другого жилого помещения. Применение аналогии закона в данном случае защитило интересы только одной стороны - собственника жилого помещения и ущемило права проживающих в его жилом помещении лиц.

Положения о применении положений пункта 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона) нашли свое отражение в нормативных разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» .

В соответствии с пунктом 12 указанного Постановления разъяснено, что порядок заключения соглашения между членами семьи собственника жилого помещения, его форма, условия должны определяться положениями ГК РФ о гражданско-правовых сделках (статьи 153–181 ГК РФ) на основании пункта 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона), так как в ЖК РФ не содержится специальных требований к их заключению.

Высшая судебная инстанция РФ разъяснила, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право на вселение своих несовершеннолетних детей с целью обеспечения прав последних на жилые помещения, хотя положения пункта 2 статьи 31 ЖК РФ не наделяют членов семьи собственника указанным правом. Верховный Суд РФ указал, что данное право возможно на основе положений статьи 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также части 1 статьи 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

В рассматриваемом случае нормативное толкование Верховного Суда РФ о применении аналогии закона было направлено на защиту интересов несовершеннолетних детей и реализацию их прав на жилые помещения.

В пункте 22 указанного Постановления отмечено, что необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе, исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства, по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Следует отметить, что в данном разъяснении Верховного Суда РФ подтверждена его позиция, ранее изложенная в Обзоре судебной практики, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006 г .

Интересными представляются толкования Верховного Суда РФ в отношении возможностей применения аналогии права в отношении договора социального найма жилого помещения и договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Так, в пунктах 23, 41 Постановления отмечено, что ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решений о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда недействительными. Требования о признании недействительными решений о предоставлении гражданину жилого помещения по договорам социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда и заключенных на их основании соответствующих договоров подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им, исходя из конкретных обстоятельств дела, может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с частью 5 статьи 100 и частями 2–4 статьи 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя по общему правилу не сохраняется (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ (пункт 41 Постановления).

Важные разъяснения содержатся в пункте 28 Постановления, в котором отмечено, что если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 статьи 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ), на которое, исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ), применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. Данная статья исключает распространение сроков исковой давности на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Таким образом, следует учитывать, что применение норм по аналогии закона приводит к различным правовым обстоятельствам, которые следует учитывать при определении сроков исковой давности. В случаях с договорами социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда исковая давность учитывается. В случаях с восстановлением нарушенного права владельца - нет.

Следует отметить, что нормативные разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. применяются судами, в том числе Верховным Судом РФ, в юридической практике.

Так, Верховный Суд РФ в Определении от 06.07.2010 г. № 42-В10-2 отменил решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 03.09.2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 15.10.2009 г. и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции . Суды Республики Калмыкия признали за истцом преимущественное право на получение освободившейся комнаты в коммунальной квартире, недействительным договор социального найма с ответчиком, но при этом признали за последним право на пользование спорной комнатой по причине отсутствия свободной жилой площади.

Верховный Суд РФ сослался на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. № 14 в котором разъяснено, что в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и признания недействительным также заключенного на основании данного решения договора социального найма, лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение. В случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им, исходя из конкретных обстоятельств дела, может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Указанное положение Постановления не было учтено республиканскими судами, что стало существенным нарушением норм материального права и привело к отмене судебных постановлений.

Следует учитывать, что применение аналогии закона в жилищных правоотношениях возможно только при условии отсутствия соответствующих норм, регламентирующих сложившуюся ситуацию.

Так, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2009 г. № 5-В09-86 были отменены решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 15.07.2008 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16.10.2008 г. и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции .

Распоряжением Правительства Москвы дом, в котором ответчики проживали в принадлежащей им на праве собственности квартире, был признан непригодным и подлежащим капитальному ремонту с отселением жильцов.

Ответчику и членам его семьи для переселения была предложена трехкомнатная квартира с передачей в собственность и прекращением права собственности на квартиру, расположенную в доме, подлежащем сносу. Добровольно переселиться в предложенную квартиру ответчики отказались.

Верховный Суд РФ отметил, что, разрешая дело и удовлетворяя иск, суд руководствовался статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (по аналогии), а также статьей 6 Закона города Москвы от 31.05.2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» и исходил из того, что ответчикам взамен занимаемой предоставлена квартира большего размера, отвечающая всем необходимым требованиям, находящаяся в пределах того же административного округа г. Москвы, рыночная стоимость которой выше, чем стоимость квартиры, подлежащей изъятию.

При этом, как отметил Верховный Суд РФ, возникшие между сторонами правоотношения урегулированы нормами Закона города Москвы от 31.05.2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», то при рассмотрении настоящего дела суду необходимо было руководствоваться этим Законом, а не статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (по аналогии закона), регулирующей вопросы обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 1 статьи 14 указанного Закона города Москвы при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения граждан, лицо, осуществляющее переселение, обязано предоставить им на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением либо с сохранением за гражданами-собственниками права собственности на жилое помещение, находящееся в данном жилом доме.

В силу части 7 той же статьи после завершения капитального ремонта или реконструкции при соответствии размера отремонтированного или реконструированного жилого помещения размеру жилого помещения до ремонта или реконструкции граждане подлежат переселению в ранее занимаемое жилое помещение.

Согласно частям 9 и 10 той же статьи в случае изменения в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, взаимоотношения сторон определяются дополнительным соглашением. В случае отказа собственника от возвращения в ранее занимаемое жилое помещение после капитального ремонта или реконструкции в связи с уменьшением либо увеличением размера ранее занимаемого жилого помещения, он может быть переселен в другое жилое помещение с прекращением права собственности на ранее занимаемую квартиру.

В соответствии со статьей 6 Закона города Москвы от 31.05.2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена.

В соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение в порядке данной правовой нормы не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в этом случае на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, в силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации может быть возложена обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Следовательно, наличие правовых норм, регламентирующих конкретные ситуации, исключает возможность применения норм по аналогии закона.

Другой проблемой применения аналогии закона в жилищных спорах является ошибочное применение норм жилищного законодательства по аналогии. В этом отношении сохраняет актуальность пример из судебной практики 2004 года. В Определении Верховного Суда РФ от 25.06.2004 г. было отмечено, что в связи с отсутствием в жилищном законодательстве правовой нормы, регулирующей порядок выселения лиц, вселенных в общежитие без законных оснований, суд надзорной инстанции Республики Мордовия признал возможным применить к спорным отношениям аналогию закона - нормы статьи 110 ЖК РСФСР . В соответствии с указанной статьей без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из общежития прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, а также работники, уволившиеся по собственному желанию без уважительных причин, уволенные за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в статье 108 ЖК РСФСР, могут быть выселены лишь с предоставлением другого жилого помещения. По мнению суда надзорной инстанции, ответчик не относится к категории лиц, которые могут быть выселены из общежития с предоставлением другого жилого помещения, поэтому к спорным отношениям применил часть 1 статьи 110 ЖК РСФСР, в соответствии с которой ответчики подлежит выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Суд надзорной инстанции, применяя в данном деле по аналогии норму части 1 статьи 110 ЖК РСФСР, необоснованно не принял во внимание разъяснения, содержащиеся в пунктах 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (в редакции от 21.12.1993 г.). Согласно разъяснениям если общежитие было предоставлено гражданину, не относящемуся к лицам, которые имеют право на предоставление жилой площади в общежитии, и к указанному лицу предъявлен иск о выселении по этому основанию, необходимо применительно к статье 48 ЖК РСФСР решить вопрос о признании недействительным ордера на занятие жилой площади в общежитии с наступлением последствий, предусмотренных статьей 100 ЖК РСФСР (пункт 25). Выселение по основаниям, предусмотренным статьями 95, 107, 110 ЖК РСФСР, допускается в случае прекращения с нанимателем трудовых отношений (пункт 26). Из приведенных разъяснений следует, что применять к возникшему спору между истцом и ответчиком по аналогии статьи 110 ЖК РСФСР недопустимо. Ответчик не состояла в трудовых отношениях с истцом, вселилась в общежитие по договоренности между руководством организации, где она работала, и администрацией истца, то есть не самоуправно, каких-либо злоупотреблений или нарушений при вселении в общежитие она не допустила. При таких обстоятельствах, исходя из содержания части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации и части 4 статьи 10 ЖК РСФСР, с учетом конкретных обстоятельств дела у суда надзорной инстанции не было правовых оснований для применения по аналогии части 1 статьи 110 ЖК РСФСР и выселения ответчика из общежития без предоставления ей другого жилого помещения.

Правильность выбора нормы при применении аналогии закона зависит от нормативных толкований высшей судебной инстанции РФ, которая разъясняет порядок применения соответствующих жилищных норм.

Таким образом, на основании изложенного можно сделать следующие выводы.

Анализ практики применения правовых предписаний по аналогии закона в жилищных правоотношениях показывает, что декларируемая Конституционным Судом России задача применения аналогии закона, заключающаяся в защите интересов участников правоотношений, носит относительный характер, так как применение схожих норм ЖК РФ по делам о выселении приводило к утрате права пользования жилыми помещениями граждан. С другой стороны, разъяснение необходимости применения аналогии закона в отношении несовершеннолетних детей членов семьи собственника создало дополнительные гарантии их защиты.

Правильное применение аналогии закона в жилищных правоотношениях судами зависит от субъективного фактора, квалификации судьи, и не исключает ошибок. Заинтересованные лица при применении аналогии закона в жилищных правоотношениях судьями должны обращаться в суды второй и третьей инстанции для проверки объективности решений, принимаемых судейским корпусом первой инстанции.

Ошибки судебных инстанций по применению аналогии закона в жилищных правоотношениях заключаются в том, что, во-первых, ошибочно используются ненадлежащие нормы; во-вторых, аналогия закона применяется тогда, когда нет оснований для ее применения, то есть правового пробела - отсутствия надлежащего правового предписания, регламентирующего сложившуюся ситуацию.

Студенту без шпаргалки никуда! Удобное и красивое оформление, ответы на все экзаменационные вопросы ведущих вузов России.

12. Аналогия закона и аналогия права в жилищном праве

Под аналогией закона понимается применение к жилищным отношениям закона, регулирующего сходные отношения в сфере жилищного законодательства.

В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).

Аналогия права применяется, если нет возможности применить аналогию закона. Под ней понимается применение к жилищным правам и обязанностям участников жилищных отношений общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Общие начала и смысл жилищного законодательства определяются в ст. 1 и 4 ЖК РФ. Критерии добросовестности, гуманности, разумности и справедливости действий участников жилищных правоотношений должны определять характер их поведения при осуществлении жилищных прав и обязанностей. Они носят оценочный характер и позволяют принять объективное, правильное решение жилищного вопроса.

Жилищные отношения очень тесно связаны с правоотношениями, возникающими в других сферах жизни общества и регулируемыми иными отраслями права. В ст. 8 ЖК РФ определены случаи применения к жилищным отношениям иного законодательства. Это отношения, возникающие в процессе ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, при использовании инженерного оборудования, предоставлении коммунальных услуг, внесении платы за коммунальные услуги (ст. 8 ЖК РФ).

Вместе с тем применение соответствующего законодательства к перечисленным жилищным правоотношениям возможно только с учетом требований ЖК РФ, закрепленных в ст. 29 ЖК РФ. Следовательно, для таких случаев установлен приоритет норм ЖК РФ.

Вопросы соотнесения жилищного законодательства и норм международного права оговорены в ст. 9 ЖК РФ.

Согласно ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем это предусмотрено законом, то применяются правила международного договора.

ЖК РФ отражает основополагающий принцип международного публичного права (принцип добросовестного выполнения международных обязательств) и устанавливает соответствующий ему порядок применения норм международного права.

Статья 7 ЖК РФ. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Вернуться к оглавлению документа : Жилищный кодекс РФ (с комментариями)

Комментарии к статье 7 ЖК РФ, судебная практика применения

Применение по аналогии норм ГК РФ о сроках исковой давности

Соглашение о праве и порядке пользования жилым помещением с членом семьи. Аналогия правил ГК РФ

Признание недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. Аналогия закона

В п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 14 разъяснено, что

"..требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ , о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ , предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки".

Лучшие статьи по теме