Как проверить правовой статус земельного участка и назначение используемой земли по кадастровому номеру и адресу? Статус земельного участка «временный Правовой статус земельного участка включает в себя

Помимо того, что каждый объект недвижимости должен пройти процедуру регистрации в Росреестре, существуют правовые статусы земельных участков. Если собственник надела имеет понимание в этом вопросе, он может использовать его строго по назначению, не нарушая законодательство Российской Федерации. Простому обывателю сложно разобраться в юридических тонкостях, поэтому мы расскажем, что входит в понятие земельный участок, и какой статус ему может присваиваться.

Что скрывается под определением ПСЗУ

Согласно положениям ГК РФ, земельный надел – это территория, имеющая определенную площадь и четко определенные границы. Как и все объекты недвижимости, земельный надел должен быть зарегистрирован и является объектом налогообложения. Использовать его можно строго по назначению, а нарушение правил землепользования – правонарушение, за которое предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.

Каждый участок имеет свой правовой статус, а это означает, что он имеет:

• Свое целевое назначение , а земли могут иметь сельскохозяйственное и промышленное значение, есть территории, принадлежащие объектам лесного и водного хозяйства, земли в составе населенных пунктов, запасные участки и территории, которые находятся под охраной государства.
• Определенную форму разрешенного использования , но с учетом целевого назначения, наличия обременений ограничений. Согласно положениям 7-й статьи Земельного кодекса РФ, земли классифицируются по разрешенным видам деятельности и возможностях при возведении построек.
• Разрешенный способ владения, или правовой режим земель, а закон разделяет все земельные участки по принадлежности на государственную (разделенную между ведомствами), муниципальную и частную собственность (земли, принадлежащие физлицам, индивидуальным предпринимателям, предприятиям и организациям различных форм собственности).

Какие виды ПСЗУ выделяет закон

Сведения о наделе земли, включая правовые статусы земельных участков и виды их разрешенного использования, собраны в законе «О Госкадастре недвижимости». Все учетные записи вносятся в единый госкадастр.

В зависимости от того, на какой стадии находится процесс оформления ПС, порядка передачи сведений в госорганы, земельному участку может быть присвоен определенный статус:

1. Временный статус , или соответствующая запись в госкадастре, свидетельствующая о том, что законных прав собственник не имеет, а документы только оформляются. Это самый ненадежный статус, так как законом предусматриваются не только правила, но и жесткие сроки, отведенные на оформление права собственности. Если процесс затягивается, а надел не оформляется на протяжении 5 лет, земля приобретает другой статус. Это также территории, не имеющие четких границ, временно аннулированными считаются земли государства, переданные во временное владение. Их продажа категорически запрещена.
2. Аннулированный статус , что свидетельствует о том, что процедура оформления прав собственности не была завершена в пятилетний срок. В этом случае собственнику предстоит пройти через процедуру «с нуля», а это новые финансовые затраты и потеря времени.
3. Учтенный статус , который присваивается участку после регистрации ПС или прав на временное владение (аренду). Говоря об арендованных землях, речь идет о территориях, которые находятся в госсобственности и во владении муниципалитета. Это касается также земель, ПС на которые возникло до марта 2008-го.
4. Участки с ранее учтенным статусом , а это касается, в первую очередь, земельных наделов, не прошедших процедуру межевания , Соответственно, они не имеют четко определенных границ, перенесенных в натуре . Это переходный этап, наступающий в случае, если участки были оформлены на правах пользования или распоряжения. Речь идет преимущественно об участках, сведения о которых хранились в разных инстанциях, до организации единого кадастра.
5. Архивный статус , присваиваемый по прохождении определенного периода времени. В «архив» переходят все «учтенные» и «ранее учтенные» участки, причем от собственников в этом случае не требуется никаких заявлений и запросов.

Приобретая в собственность земельный участок, в первую очередь стоит обращать внимание именно на его статус. Некоторые земли покупать опасно, и особенно если речь идет о территориях с временным и временно аннулированным статусом. Особенно внимательно надо относиться к операциям с землей, находящейся в собственности государства, так как она может предназначаться для дорожного строительства, проводки магистральных трубопроводов или возведения объектов социальной инфраструктуры. Помимо этого статус определяет правомерность занятия определенным видом деятельности и возможностью ведения строительных работ.

Виды возможного использования земельных участков

Специалисты Минэкономразвития составили специальный классификатор, в котором четко указано, каким образом могут использоваться участки, в зависимости от присвоенного им статуса.

В числе самых востребованных земли поселений, на которых закон разрешает вести индивидуальное строительство, мало- и многоэтажное строительство многоквартирных домов, торговых и офисных центров.

Также юристам чаще всего приходится сталкиваться с землями сельскохозяйственного значения, где можно возвести только дачный домик, вести подсобное хозяйство, разбить сад и огород. Остальные земли, в виду того, что они редко встречаются среди операций с недвижимостью между физическими и юридическими лицами, внимания обывателей не заслуживают, в принципе.

Земли, которые находятся в пределах населенных пунктов., можно разделить на следующие виды:

• участки, предназначенные под дачное строительство , а в качестве их законных владельцев выступают преимущественно юридические лица – садоводческие товарищества и дачные кооперативы, члены которых имеют определенные права пользования;
• участки под индивидуальное жилищное строительство , главной особенностью которых является возможность подключения коммуникаций и отсутствие каких-либо ограничений по размерам и площади возводимых строений (согласно утвержденному плану);
• участки, главным предназначением которых является ведение подсобного хозяйства , а в этом случае на земле могут располагаться исключительно строения и конструкции вспомогательного характера.

Закон предусматривает разделение участков по другим признакам, а это могут быть земли, используемые для растениеводства, скотоводства, хранения и переработки сельхозпродукции (всего 18 подвидов). Несмотря на то, что каждый надел можно использовать строго по назначению, собственник в установленном законом порядке может изменить

1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через - так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

Что такое категория земель (целевое назначение)

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории - это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель - это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

1. Населенных пунктов (поселений);
2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. лесного фонда;
6. водного фонда;
7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства - это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

1. основные;
2. условно разрешённые;
3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов - гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

К примеру, земельный участок для строительства дома должен иметь категорию (целевое назначение) - земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования (ВРИ) - для индивидуального жилого строительства (ИЖС).

Таблица основных видов разрешенного использования земельного участка

Полный перечень ВРИ является исчерпывающим, содержится в специальном классификаторе и не подлежит изменению в произвольном порядке. Если устанавливается новый для данной территории ВРИ, то он должен соответствовать перечню данного классификатора.

Земли населенных пунктов

1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 - 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
5. Земли, отводимые под транспортные узлы - вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
6. Расположение объектов электроснабжения;
7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ) ;
11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

На чтение 5 мин. Просмотров 102 Опубликовано 12.11.2019

Приобретая земельный участок, покупатель обязан разбираться в статусах земельных участков. В этой статье мы расскажем, какие статусы земельных участков предусмотрены законодательством. Также вы узнаете, как узнать статус своего земельного надела.

Классификация земельных наделов

Ст. 7 Земельного кодекса распределяет участки на следующие правовые статусы:

От статуса надела зависит целевое использование земельного надела. Использование участка по другому назначению является незаконным.

Земельные наделы для поселений могут предназначаться:

• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• для ведения своего подсобного хозяйства (ЛПХ);
• для дачного строительства (ДНП).

Участки, выделенные под ведение сельскохозяйственной деятельности, законодательство разделяет:

1. на земли, которые можно использовать для с/х производства (ЛПХ);
2. на земельные участки, которые разрешено использовать для занятия огородничеством или садоводством (СНП, СНТ);
3. на земельные наделы, на которых разрешается дачное строительство (ДНП).

В документации на участок зачастую указывают конкретное предназначение, например, животноводство.

Дачные некоммерческие партнерства

Законодательство разрешает гражданам объединяться с целью группового ведения садоводства. Такие объединения называют дачными некоммерческими партнерствами (ДНП). Если эти партнерства приобретают какое-либо имущество, то все приобретаемые объекты являются собственностью некоммерческого партнерства. Законодательством не предусматриваются ограничения по размерам участков и габаритам домов.

Индивидуальные жилищные строительства (ИЖС, в том числе ЛПХ)

Собственник земельного надела, который расположен в границах какого-либо населенного пункта или города, обладает теми же правами, что и городские жители, которые проживают в домах, что находятся под социальным и коммунальным обслуживанием. Владелец не ограничивается по габаритам домов и земельных участков.

Но если гражданин принял решение строить коттедж, ему необходимо согласовать проект будущего дома в соответствующих государственных органах. Кроме того, такие наделы облагаются намного высшим налогом, чем на участки ДНП .

Земли, предназначенные для садоводства

Земельные наделы, которые используются для ведения садоводства (СНП, СНТ), ограничиваются по площади надела и дома.

Стоит понимать, что садоводческие некоммерческие партнерства (СНП) и садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) имеют небольшое отличие. Такое отличие связано с категорией с/х земель и категорией наделов населенных пунктов.

Землями населенных пунктов признаются территории, которые относятся к деревне, городу или селе. Загородная недвижимость также является частью городской черты. Участки, которые имеют статус с/х назначения, располагаются за десятки километров. Как правило, такие наделы являются «отрезанными от цивилизации».

Чем отличается ДНП и ИЖС?

Наделы ДНП в некоторых случаях могут располагаться не на землях поселений. В таком случае основное различие заключается в прописке в собственном доме. Эти земли предназначались законодателями для строительства дачных домов, где нет возможности проживать целый год. Если на таком участке гражданин построит, например, коттедж, то такое строительство будет признано незаконным.

Но некоторые граждане все же сумели прописаться в таких домах. Для этого им приходилось обращаться в суд, а также проводить экспертизу, которая подтвердила пригодность помещений к постоянному проживанию. На землях ИЖС обслуживание граждан осуществляется на более цивилизованном уровне.

Как можно узнать статус собственного надела?

Сейчас проверить статус своего земельного участка довольно просто. Для этого даже нет необходимости выходить из дома. Гражданину достаточно зайти на официальный веб-сайт Росреестра. На этом сайте размещена кадастровая карта, которая содержит все сведения о земельных наделах, что находятся в кадастре недвижимости.

Данная электронная карта позволяет узнать следующую информацию:

• расположение границ земельного надела;
• кадастровый номер участка;
• категорию надела, а также виды его использования;
• площадь участка, его кадастровую стоимость, а также форму собственности.

Кроме того, карта позволяет узнать некоторые сведения о строениях, которые расположены на ваших землях:

• номер кадастра;
• дату, когда состоялась поставка строения на учет;
• кадастровую стоимость и площадь здания;
• форму собственности, этажность и даже материал, из которого возводились стены;
• дату, когда состоялось завершение строительства;
• дату, когда здание ввели в эксплуатацию.

Как видите, карта Росреестра позволяет узнать не только правовой статус вашего земельного надела, но также много полезной информации об участке. Но, к сожалению, такие сведения являются лишь справочными. Применять их в качестве документа нельзя.

Какими еще бывают статусы участка?

Земельным наделам могут присваивать и такие статусы:

• «временные» – такой статус присваивают наделам, сведения о которых только что были внесены в кадастр недвижимости;
• «учтенные» – участкам, которые получили государственную регистрацию, присваивается этот статус;
• «ранее учтенные» – такой статус обретают участки, на которые права собственности возникли до марта 2008 года.
• «архивные» – этот статус получают наделы, выведенные из гражданского оборота;
• «аннулированные» – если в течение 5 лет после присвоения «временного» статуса надел не проходит государственную регистрацию, он получает «аннулированный» статус.

Видео конференция Сухоруковой

Земельный участок, занимая центральное место в системе объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений.

Развитие правового регулирования уже во времена феодализма привело к политическому пониманию земельного участка в качестве необходимого элемента суверенитета. Права на земельный участок влекли за собой публичную правоспособность в отношении пространства над земельным участком, а именно право сбора налогов, воинскую повинность проживающих на территории людей и т.д.

В период развития капиталистических общественных отношений право собственности на землю достигло в своем развитии апогея, однако в дальнейшем подверглось значительным ограничениям со стороны публичной власти.

В современных правовых системах уже не ставится под сомнение факт наделения земельного участка свойством объекта гражданских прав. Таким образом, организация оборота земли соответствует объективно сложившимся в обществе экономическим отношениям и общему культурному и идеологическому уровню развития в конкретно определенный исторический период. В настоящее время остается по-прежнему актуальным высказанное более века назад мнение профессора К.П. Победоносцева о том, что в гражданском праве, в том числе в организации оборота земельных участков, гораздо более выражается начало государственное, общественное, экономическое. Наиболее высокая степень государственного начала присутствовала и в советском праве, в котором все земли, независимо от их целевого назначения, входили в состав единого государственного земельного фонда и составляли единый объект права государственной социалистической собственности.

Многие отрасли права и законодательства содержат специальные нормы, регулирующие земельные отношения, а появление особой самостоятельной отрасли земельного законодательства является дополнительным доказательством важности и специфичности земли как объекта правового регулирования. Задача конституционного права - закрепить принципиальные основы, формально-правовые нормы, на которых основывается законодательное регулирование общественных отношений по поводу земли. Административное и уголовное право предусматривают санкции со стороны государственной власти за нарушения установленного порядка использования земельных участков, так как земельные правонарушения подрывают основу жизнедеятельности всего гражданского общества и относятся к числу наиболее общественно опасных. Налоговое право выполняет функцию посредством взимания налога с правообладателей земельных участков.

Прежде всего, следует обратиться к анализу природных свойств земли, причем учитывая то обстоятельство, что объектом гражданских правоотношений является не земля как таковая во всей совокупности ее характеристик, а ее определенная часть - земельный участок.

Специфические свойства земли предопределяют либо единственно возможную форму правового регулирования, либо предоставляют законодателю возможность выбора между различными его формами, т.е. в зависимости от объекта можно устанавливать ту или иную форму разрешенного использования.

В первую очередь следует выявить естественные или природные признаки земельного участка. К ним относится:

• - неуничтожимость;
• - непотребляемость;
• - невозможность переработки;
• - невозможность физического перемещения;
• - ограниченность;
• - незаменимость;
• - невосполнимость;

С точки зрения экономической науки земля рассматривается в качестве естественного фактора производства, который не имеет трудового происхождения. Как правило, границы устанавливаются, исходя из потребностей человека. Вследствие этого земельный участок нельзя считать нерукотворным объектом. Что касается его возникновения как объекта права, вещи, то в правовом смысле он создается, формируется человеком.

Вопрос о способах и порядке определения и установления границ земельных участков является чрезвычайно важным, так как речь идет об установлении объекта правового регулирования и объекта прав лиц, заинтересованных в обладании и использовании земли. Конкретизация границ земельного участка является обязательным условием для установления в отношении него гражданских прав, а также вовлечения его в имущественный оборот. В действующем российском праве конкретизация объекта происходит посредством государственного кадастрового учета земельного участка, цель которого для гражданского законодательства выражается в точном описании объекта права. Земельный участок относится к имуществу, причем к имуществу недвижимому, и в таком качестве традиционно относится к вещам, что, видимо, требует уточнения.

Как имущество земельный участок обладает признаком материального блага. Понятие "имущество" в разных статьях ГК РФ употребляется в неодинаковых значениях, но ни одно из них не позволяет усомниться в том, что земельный участок должен быть отнесен к категории имущества.

В классе имущества земельный участок является недвижимым имуществом, причем недвижимым по природе, в силу своих естественных свойств, и обладает классификационным признаком данной категории - невозможностью физического перемещения. В системе объектов гражданских прав недвижимому имуществу по праву отводится центральное место.

Земельный участок невозможно уничтожить, однако земельный участок как объект права может быть уничтожен, например, путем разделения на части, если земельный участок не признан в соответствии с законодательством неделимым, либо путем объединения, соединения с другим участком. При делении первоначальный делимый земельный участок прекращает существовать как объект и вместо него возникают два или более новых земельных участка, каждый из которых становится самостоятельным объектом гражданских прав.

Важно отметить, что земельный участок, всегда представляя собой объект гражданских прав, не всегда является объектом гражданского оборота, поскольку часть земельных участков из оборота изъята. Обороноспособные земельные участки, в свою очередь, ограничены в обороте земельным законодательством. Например, в соответствии со ст. 95 ЗК РФ земли, особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

Особая ценность земельного участка выражается еще и в том, что законодатель исключил ситуацию, когда правом собственности на земельный участок не обладает ни один субъект гражданского права. Данное утверждение основывается на презумпции ст. 16 ЗК РФ, в соответствии с которой государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Право собственности на земельный участок распространяется на прочно связанные с земельным участком объекты (п. 2 ст. 261 ГК РФ), а все, что расположено над и под поверхностью земельного участка, собственник вправе использовать по своему усмотрению (п. 3 ст. 261 ГК РФ). В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

С развитием современной техники и дефицитом пространства, особенно в крупных городах, растет необходимость использования пространства не только вблизи поверхности земли, но и выше и ниже нее. Причем данная экономическая потребность уже проявила себя настолько активно, что требуется качественный способ, форма измерения и фиксации прав на вертикальное пространство земельного участка. Иными словами, при установлении границ использования пространства над земельным участком и под ним уже нельзя ограничиваться применением единиц измерения, основанных на возможностях и интересе к его использованию, а нужно перейти к точным единицам измерения, основанным на физических свойствах пространства.

Данный процесс также естествен, как и произошедший ранее, когда измерение владения земельным участком с помощью весьма неопределенной единицы - личного труда земледельца - было заменено установлением границ участков путем их межевания с обозначением на местности. С появлением споров о границах земельных участков в результате столкновения интересов правообладателей земли возникла необходимость в более точных границах.

Современная потребность в четком установлении вертикальной границы земельных участков вызвана не столько спорами вокруг использования вертикального пространства земельного участка, сколько появлением новых и разнообразных интересов участников гражданского оборота к использованию вертикального пространства земельного участка. В качестве примера можно привести опыт зарубежного законодательства, в котором права на пространство над земельным участком нашли свое воплощение в категории "воздушных прав" (air rights).

С юридической точки зрения земельный участок может быть уничтожен как объект права только путем внесения изменений в сведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, но не может быть уничтожен физически.

При этом с физической точки зрения появляется совершенно другая вещь, но с юридической - тот же земельный участок в тех же границах.

Фактически закон закрепляет права на земельный участок как возможность субъекта использовать определенную часть пространства над и под земельным участком по своему усмотрению с запретом третьим лицам вмешиваться в его деятельность. В то же время право собственности может возникнуть лишь на определенную вещь (в земельном участке это почвенный слой, а также все, что не может передвигаться в пространстве). С такой позиции полномочия собственника земельного участка, заключающиеся в возможности запрета всем третьим лицам препятствовать ему в реализации права собственности. Так же собственник получает исключительное право хозяйствовать, властвовать, господствовать в границах определенной территории, физического пространства. Данная возможность отчетливо выражена в правовой конструкции ограниченных вещных прав. Потребность в создании юридической конструкции ограниченных вещных прав возникла именно на основе регулирования отношений по поводу земельных участков. Полное господство над земельным участком как вещью и беспрепятственное осуществление прав на земельный участок в силу его естественных свойств исключают возможность использования пространства над земельным участком третьими лицами. Можно представить идеальную ситуацию, при которой все земельные участки распределены между частными собственниками, и они в полном объеме реализуют свое право, отстраняя всех третьих лиц от проникновения на свой земельный участок. В современных условиях жизнь была бы парализована.

Следовательно, наличие публичного интереса диктует необходимость не только ограничения права собственников земельных участков в отношении либо отдельных лиц, например, собственников смежных участков, либо всех третьих лиц, но также часто необходимость ограничения либо исключения из гражданского оборота отдельных видов земельных участков для общественных и государственных нужд.

Итак, земельный участок как часть территории поверхности земли в определенных границах, требует установление права собственности, владельцу земельного участка принадлежит не земля как физический объект, а комплекс имущественных прав, связанных с полезным применением участка. Он является участком пространства, закрепленным на определенных правах за участниками гражданских правоотношений, используя который, они удовлетворяют свои имущественные интересы. Кроме того, права на земельный участок могут восприниматься как способ установления территориальных границ личной сферы граждан, обеспечивающий возможность защиты прав личности от вмешательства со стороны государства и третьих лиц.

Существует возможность установления запрета на вторжение в пространство над и под земельным участком от владения или пользования третьих лиц земельным участком как вещью.

Таким образом, уже в действующем праве можно констатировать факт, в понимании земельного участка как объекта права и своеобразное раздвоение земельного участка на два самостоятельных объекта, каждый из которых обладает своим собственным правовым режимом:

• - земельный участок как недвижимое имущество и
• - земельный участок как пространство или территория.

Допустим, предполагается возможным решить проблему соотношения объектов: земельный участок и объекты недвижимого имущества на земельном участке. Поскольку земельный участок объект и представляет собой определенное пространство, остальные объекты недвижимого имущества (здания, сооружения) не могут составлять с ним ни единого объекта прав, ни являться его частью, улучшением, принадлежностью и т.д.

На примере немецкого вещного права можно убедиться в том, что "принцип единства" допускает ряд исключений, если он становится препятствием на пути реализации интересов участников гражданского оборота. Данные исключения можно найти и в действующем российском законодательстве, более того, несложно предположить, что количество таких исключений со временем будет расти, что требует подход к соотношению земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений.

Пусть два лица владеют на праве собственности расположенными по соседству земельными участками. На участке первого лица имеется жилой дом, принадлежащий хозяину, как и участок, на праве собственности, вместо которого он желает построить новый дом. Второе лицо заинтересовано в приобретении жилого дома, принадлежащего первому лицу. В соответствии с нормами действующего законодательства интересы лиц не могут быть удовлетворены законным способом, поскольку действует законодательный запрет на передачу права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся в собственности того же лица (ч. 4 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, первое лицо не вправе продать дом как объект недвижимого имущества без одновременного отчуждения своего земельного участка и удовлетворить свой вполне законный интерес. Подобных примеров существует немало, но важно отметить, что интересы участников гражданского оборота диктуют необходимость раздельного оборота земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Следовательно, земельный участок является составной частью другого объекта гражданских прав - имущественного комплекса.

Следовательно, земельный участок - это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками. Границы, местоположение, площадь, целевое назначение объекта являются существенными характеристиками. У каждого земельного участка свои физические и юридические особенности, свой индивидуальный кадастровый номер, а его составными частями могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а так же прочно связанные с землей объекты природного и антропогенного происхождения. Соотношение гражданского и земельного права по поводу регулирования отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.