К каким расходам относится аренда помещения. Арендные отношения: налоговый и бухгалтерский учет (особенности отражения при аренде нежилых помещений для производственных нужд). Капитальные вложения в арендованное имущество

Арендные операции - это проблемная область бухгалтерской практики. Рассуждения и споры о том, является или не является сдача имущества в аренду реализацией услуг, давно известны, пожалуй, каждому бухгалтеру. И если нормативные документы по бухгалтерскому учету в настоящее время дают более или менее ясный ответ по этой теме, то налоговый учет арендных сделок вызывает множество вопросов у практиков, а также споров с налоговыми органами. Это обстоятельство усугубляется тем, что большинство бухгалтеров стремится к совмещению бухгалтерского и налогового учета. Много неясностей существует и в порядке документального оформления арендных сделок. Рассмотрению этих вопросов и посвящена предлагаемая статья Т.О. Евмененко, ведущего специалиста-ревизора Главного управления ФСНП России по Северо-Западному федеральному округу.

Аренда: основная или не основная деятельность

В соответствии с п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н, в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью. Минфин России в своем письме от 03.08.2000 № 04-05-11/69 указал, что при решении вопроса о порядке признания в бухгалтерском учете доходов в части обычных видов деятельности и операционных доходов следует учитывать не только характер хозяйственных операций, в связи с осуществлением которых признаются доходы, но и их размер (требование существенности).

Если доходы составляют по итогам отчетного года 5% и более от общей суммы доходов организации, то они отражаются как доходы от обычных видов деятельности.

Анализ ст. 249 и п. 4 ст. 250 НК РФ позволяет сделать вывод, что налогоплательщик для целей налогового учета может сам распределить арендную плату по статьям дохода.

При этом необходимо учитывать положения подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ, согласно которому для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество и (или) исключительные права, возникающие из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности, расходами, связанными с производством и реализацией, считаются расходы, связанные с этой деятельностью.

Т.е. налогоплательщик имеет право включать в себестоимость расходы, связанные с содержанием сдаваемого в аренду имущества. Это позволяет сделать вывод, что фактически данная норма налогового законодательства подразумевает включение арендной платы (при сдаче имущества в аренду на систематической основе) в состав доходов от реализации продукции (работ, услуг). Это соответствует как решению Верховного Суда РФ от 24.02.1999 № ГКПИ 98-808, 809, так и нормативным актам, регулирующим вопросы бухгалтерского учета.

Однако возникает вопрос, что подразумевается под сдачей имущества в аренду на систематической основе? В данном случае можно систематически (например, в течение нескольких лет) сдавать стул в аренду с суммой арендной платы 1 руб. при общем объеме выручки от торговой деятельности в несколько миллионов рублей.

Включение этой суммы в состав доходов от реализации в данном случае, на наш взгляд, достаточно проблематично.

Итак, арендная плата может быть отражена в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг) в случае сдачи за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество и (или) исключительные права, возникающие из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности на постоянной основе. В этом случае в учете делаются следующие записи:

Кредит 90 "Продажи" субсчет 1 "Выручка" - отражается сумма арендной платы, причитающаяся к получению; Дебет 90 "Продажи" субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость"
Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость" - начисление задолженности перед бюджетом по НДС по арендной плате на основании счета-фактуры; Дебет 90 "Продажи"
Кредит 26 "Общехозяйственные расходы" - списание расходов арендодателя; Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"
Кредит 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - отнесение на налоговые вычеты НДС, относящегося к произведенным арендодателем расходам; Дебет 50 "Касса", 51 "Расчетные счета"
Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - получение арендной платы от арендатора.

Включение арендной платы в состав внереализационных доходов в бухгалтерском учете арендодателя отражается следующим образом:

Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"
Кредит 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 1 "Прочие доходы" - отражение сумм арендной платы; Дебет 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 2 "Прочие расходы"
Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость" - начисление задолженности перед бюджетом по налогу на добавленную стоимость по арендной плате на основании счета-фактуры; Дебет 91 "Прочие доходы и расходы"
Кредит 26 "Общехозяйственные расходы" - списание расходов арендодателя; Дебет 50 "Касса", 51 "Расчетные счета"
Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - получение арендной платы от арендатора.

При получении арендной платы разовым платежом за весь период действия договора аренды, арендодатель должен ее учитывать в соответствии с планом счетов на счете 98 "Доходы будущих периодов".

Пример 1

Имущество сдано в аренду сроком на год. Сдача имущества в аренду является предметом деятельности организации.
Согласно договору аренды сумма арендной платы за весь срок его действия составляет 36 000 руб., в том числе НДС - 6 000 руб., и уплачивается разовым платежом при передаче имущества в аренду. Арендная плата была внесена арендатором до передачи имущества.
В бухгалтерском учете арендодателя указанные операции в соответствии с планом счетов будут отражены следующими проводками:

Дебет 51 "Расчетные счета"
Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 36 000 руб. - получена от арендатора предоплата за аренду имущества; Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"
Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость" - 6 000 руб. (36 000 руб. x 16, 67%) - начислен к уплате НДС с полученной предоплаты; Дебет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"
Кредит 98 "Доходы будущих периодов" субсчет 1 "Доходы, полученные в счет будущих периодов" - 30 000 руб. - отражается сумма полученной предоплаты на основании справки бухгалтера в составе доходов будущих периодов; Дебет 98 "Доходы будущих периодов" субсчет 1 "Доходы, полученные в счет будущих периодов"
Кредит 90 "Продажи" - 2 500 руб. (30 000 руб. : 12) - признаны в отчетном периоде в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг) поступления от сдачи имущества в аренду; Дебет 90 "Продажи"
Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость" - 500 руб. - начислен НДС с суммы арендной платы, приходящейся на отчетный период; Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"
Кредит 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 500 руб. - восстановлен налог на добавленную стоимость с суммы предоплаты.

Налоговый учет у арендодателя: начисление или кассовый метод

После вступления в действие главы 25 НК РФ налогоплательщики как и ранее могут использовать один из методов - начисления или кассовый. Выбранный метод распространяется как на доходы от реализации, так и на внереализационные доходы.

Вместе с тем, в настоящее время кассовый метод могут использовать не все организации. В соответствии со ст. 273 НК РФ такое право предоставляется только тем организациям, у которых в среднем за предыдущие четыре квартала сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС и налога с продаж не превысила 1 млн. руб. за каждый квартал.

Все остальные налогоплательщики должны применять метод начисления. Причем данное правило распространяется как на выручку от реализации продукции (работ, услуг), так и на внереализационный доход.

Пример 2

В 2001 году выручка от оказания услуг по сдаче имущества в аренду составила:
· I квартал - 800 000 руб.;
· II квартал - 1 200 000 руб.;
· III квартал - 600 000 руб.;
· IV квартал - 1 100 000 руб.
В среднем за четыре квартала 2001 года выручка составила 925 000 руб. ((800 000 руб. + 1 200 000 руб. + 600 000 руб. + 1 100 000 руб.):4), поэтому организация вправе применять в 2002 году кассовый метод.

Преимущество кассового метода с 01.01.2002 заключается в том, что затраты включаются в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли после их фактической оплаты.

При этом согласно п. 3 ст. 273 НК РФ материальные расходы, а также расходы на оплату труда учитываются в составе расходов в момент списания денежных средств с расчетного счета налогоплательщика, выплаты из кассы, а при ином способе погашения задолженности - в момент такого погашения. Аналогичный порядок применяется в отношении оплаты процентов за пользование заемными средствами (включая банковские кредиты) и при оплате услуг третьих лиц. Расходы по приобретению сырья и материалов учитываются в составе расходов по мере списания данного сырья и материалов в производство.

Амортизация учитывается в составе расходов в суммах, начисленных за отчетный (налоговый) период. При этом допускается амортизация только оплаченного налогоплательщиком амортизируемого имущества, используемого в производстве. Аналогичный порядок применяется в отношении расходов на освоение природных ресурсов, расходов на научные исследования и (или) опытно-конструкторские разработки, расходов на формирование резервов по сомнительным долгам, расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию.

Расходы на уплату налогов и сборов учитываются в составе расходов в размере их фактической уплаты налогоплательщиком. При наличии задолженности по уплате налогов и сборов расходы на ее погашение учитываются в составе расходов в пределах фактически погашенной задолженности и в те отчетные (налоговые) периоды, когда налогоплательщик погашает указанную задолженность.

Вместе с тем кассовый метод имеет также отрицательные для налогоплательщика моменты.

Во-первых, согласно п. 2 ст. 249 НК РФ в состав дохода от реализации должны включаться все поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги). Исключение составляют имущество и (или) имущественные права, работы и (или) услуги, полученные от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг) налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления.

Другими словами, если арендодатель применяет кассовый метод, то авансы, полученные в счет арендной платы, он должен включить в состав доходов от реализации и, соответственно, исчислять с этих сумм налог на прибыль.

Во-вторых, в соответствии с п. 4 ст. 273 НК РФ, налогоплательщик, применяющий кассовый метод и превысивший предельный размер суммы выручки от реализации товаров (работ, услуг), установленный для применения кассового метода, обязан перейти на определение доходов и расходов по методу начисления, причем с начала того налогового периода, в течение которого было допущено такое превышение.

После выхода постановления Пленума ВАС РФ от 28.02.2001 № 5 "О некоторых вопросах применения Части первой Налогового кодекса Российской Федерации" арбитражные суды стали признавать правомерным начисление пени, штрафных санкций по итогам отчетных периодов (квартал, полугодие, 9 месяцев).

Таким образом, в данной ситуации налогоплательщику необходимо, помимо дополнительных сумм налога на прибыль, уплатить пени, а в случае налоговой проверки - также штрафные санкции.

При использовании метода начисления и включении арендной платы в состав внереализационных доходов датой получения такого дохода согласно подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ считается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового). По нашему мнению, этими документами являются счета и счета-фактуры, которые налогоплательщик выставляет арендатору по факту оказания услуг.

Документальное оформление арендных сделок

Арендатор включает арендную плату в силу подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в состав расходов, связанных с производством и реализацией. При этом затраты на оплату аренду должны быть документально подтверждены и экономически обоснованы.

Основным документом, фиксирующим фактическое исполнение обязательств арендодателем по передаче имущества и исполнение обязательств арендатора по принятию данного имущества в аренду, является акт приема-передачи здания, помещения и т.п. На основании этого документа определяется момент реальной передачи арендатору помещения или сооружения во владение и пользование. Если подписание договора совмещается с актом передачи помещения арендатору, то договор будет реально исполнен при его подписании.

Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами. Если стороны (сторона) уклоняются (уклоняется) от подписания акта передачи здания (сооружения), то такие действия оцениваются как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя - по передаче, арендатора - по принятию объекта (ст. 655 ГК РФ). В этом случае договор аренды считается расторгнутым, так как передача объекта составляет суть договора аренды (ст. 453 ГК РФ). Это условие может быть и договорным. Вследствие прекращения договора объект аренды возвращается арендодателю также по передаточному акту (или иному документу о передаче, подписываемому сторонами).

В акте приема-передачи имущества в аренду указывается наименование имущества, характеристика его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Передаточный акт подписывается сторонами, скрепление его печатями является необязательным.

Сторонам договора аренды следует обратить особое внимание на наличие и правильность составления акта приема-передачи имущества в аренду.

Арендодатель вправе требовать арендную плату только после передачи имущества в аренду, что должно фиксироваться актом приема-передачи имущества в аренду (постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 № 678/96).

Отсутствие передаточного акта лишает права налогоплательщика-арендатора включать в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли, арендные платежи.

Кроме того, на арендодателя как плательщика НДС возложена обязанность по составлению счетов-фактур на сумму арендной платы. Единственное исключение составляют арендодатели - органы государственной власти и управления и органы местного самоуправления при сдачи в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества. В этом случае обязанность по составлению счетов-фактур возлагается на арендатора, который выписывает счет-фактуру на сумму начисленной арендной платы с выделением отдельной строкой налога на добавленную стоимость. Счет-фактура составляется в одном экземпляре и подписывается руководителем и главным бухгалтером организации арендатора. С 01.07.2002 на основании Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ скреплять печатью счет-фактуру не требуется. Кроме того, счет-фактура может быть подписана лицом, уполномоченным на то приказом или доверенностью организации.

В книге покупок счет-фактура регистрируется только в той части арендного платежа, который подлежит списанию в данном отчетном периоде на издержки производства и обращения и в соответствующей доле - НДС.

Отсутствие счетов-фактур является грубым нарушением правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения, что влечет за собой применение ответственности, предусмотренной ст. 120 НК РФ, а именно:

• штраф в размере 5 тыс. руб. в случае отсутствия счетов-фактур в одном налоговом периоде (месяце или квартале);
• штраф в размере 15 тыс. руб. в случае отсутствия счетов-фактур в течение более одного налогового периода;
• штраф в размере 10 % от суммы неуплаченного налога, но не менее 15 тыс. руб. в случае, если отсутствие счетов-фактур повлекло за собой занижение налоговой базы.

Согласно ст. 169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия предъявленных сумм налога к вычету или возмещению.

При отсутствии счета-фактуры налогоплательщик не вправе предъявлять суммы НДС к вычету или возмещению.

Более того, в соответствии с п. 2 этой же статьи счета-фактуры, составленные и выставленные с нарушением порядка, установленного Налоговым кодексом РФ, не являются основанием для принятия предъявленных покупателю продавцом сумм НДС к вычету или возмещению.

В случае, если арендуемое имущество используется для производства и реализации товаров (работ, услуг), облагаемых НДС, то суммы НДС, уплаченные в составе арендной платы подлежат налоговому вычету (ст. 171 НК РФ). Если арендуемое имущество используется для производства и реализации продукции, необлагаемой НДС, то сумма НДС, уплаченная арендодателю относится на издержки производства и обращения (ст. 170 НК РФ).

Бухгалтерский учет у организации-арендатора

В плане счетов для обобщения информации о расходах, произведенных в данном отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, предусмотрен счет 97 "Расходы будущих периодов".

Однако в инструкции по применению плана счетов отсутствует указание, что данный счет может использоваться для отражения операций аренды, что дает право включать арендную плату в состав авансов уплаченных. Суть предварительных расходов по аренде не изменилась, тем более, что список операций, отражаемых по счету 97 "Расходы будущих периодов", не является закрытым.

По нашему мнению, арендатор должен учитывать уплаченную разовым платежом арендную плату на данном счете:

Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
Кредит 51 "Расчетные счета" - оплачена аренда имущества; Дебет 97 "Расходы будущих периодов"
Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - начисление произведенных затрат в счет будущих периодов; Дебет 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"
Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - начисление НДС, относящийся к арендной плате;
Кредит 97 "Расходы будущих периодов" - отнесение на себестоимость части арендной платы, приходящейся на отчетный период; Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Налог на добавленную стоимость"
Кредит 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - принятие к вычету из налоговых обязательств сумм НДС, приходящихся на часть арендной платы, списанной на себестоимость.

Порядок налогообложения операций при аренде имущества у физических лиц

В соответствии с подп. 10 п.1 ст. 264 НК РФ в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, включаются "арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество".

Норма налогового законодательства уже не содержит понятие основных производственных фондов, что позволяет в бесспорном порядке включать в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, затраты по аренде имущества у физических лиц, не являющихся предпринимателями.

Следует отметить, что суммы, выплаченные работникам по договору аренды (как штатным, так и нештатным, за исключением сумм, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям), не включаются в объект налогообложения при исчислении единого социального налога на основании абз. 3 п. 1 ст. 236 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 225 НК РФ сумма налога определяется как процентная доля налоговой базы, определенной для доходов, облагаемых по ставке 13%. Налоговая база для доходов, в отношении которых установлена ставка 13%, уменьшается на налоговые вычеты, предусмотренные ст. 218-221 НК РФ.

Профессиональные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам, получающим доход от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, - в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг). Согласно ст. 221 НК РФ профессиональные налоговые вычеты предоставляются налоговым агентом на основании письменного заявления физического лица.

В связи с этим при удержании налога на доходы физических лиц по ставке 13% с суммы выплачиваемой арендной платы налоговый агент должен учесть на основании письменного заявления арендодателя - физического лица произведенные последним расходы, связанные со сдачей имущества в аренду.

В случае аренды имущества у физического лица, не являющегося налоговым резидентом Российской Федерации, налоговый агент в силу ст. 210 НК РФ удерживает сумму налога на доходы физических лиц с полной суммы арендной платы. Ставка налога на доходы физических лиц составит в этом случае 30%.

При аренде имущества у физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем, осуществляющим деятельность без образования юридического лица, налог на доходы физических лиц с сумм арендной платы налоговым агентом не удерживается.

Индивидуальный предприниматель в порядке, определенным ст. 227 НК РФ, обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с полученной арендной платы.

Учет платежей за регистрацию арендных сделок

С 1 января 2002 года на основании пп. 40 п.1 ст. 264 НК РФ платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в том числе и за регистрацию договора аренды) в полном объеме включаются в состав расходов, учитываемых при формировании налогооблагаемой прибыли организации:

Дебет 20 "Основное производство"
Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - отражение затрат на регистрацию договора аренды; Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
Кредит 51 "Расчетные счета" - оплата регистрации договора аренды; Дебет 90 "Продажи"
Кредит 20 "Основное производство" - списание затрат по регистрации договора аренды на себестоимость.

Страхование арендованного имущества

Договоры страхования имущества следует заключать только в пользу лица, несущего в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором риск утраты и повреждения, иначе в соответствии с п. 2 ст. 930 ГК РФ они окажутся недействительными.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 21.04.1998 № 1540/98 отражена противоположная точка зрения, согласно которой интерес в сохранении имущества имеется не только у лица, несущего риск его утраты и повреждения, но также и у арендатора, независимо от того, передан ему по договору аренды риск утраты и повреждения арендованного имущества или нет.

С 1 января 2002 года на основании ст. 263 НК РФ арендатор вправе отнести затраты по страхованию арендованного имущества в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли. При этом он должен соблюсти следующие условия:

• обязанность по страхованию предусмотрена договором аренды;
• договор страхования арендованного имущества заключен между арендатором (страхователем) и страховой компанией (страховщиком);
• страховые платежи уплачиваются арендатором от своего имени на счет страховой компании.

В состав прочих расходов налогоплательщик включает взносы на добровольное страхование арендованного имущества в размере фактических затрат.

Страховые платежи отражаются у стороны договора аренды, которой установлена такая обязанность, отражаются в учете записями:

Дебет 20 "Основное производство"
Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - начисление страховых платежей; Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"
Кредит 51 "Расчетные счета" - перечисление страховых взносов.

При наступлении страхового случая:

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"
Кредит счета учета утраченных ценностей или претензий, которые признаны страховым случаем и подлежит компенсации страховой компанией - списание стоимости утраченных ценностей или претензий; Дебет 51 "Расчетные счета"
Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - получение суммы страхового возмещения; Дебет 91 "Прочие доходы и расходы"
Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - отражение суммы ущерба, не компенсируемой страховой компанией.

Обязанности сторон по аренде имущества регулируются условиями договора аренды, заключаемого в соответствии с главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ.

Условия по содержанию арендованного имущества регулируются ст. 616 ГК РФ. В частности:

1) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ);

2) арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Исходя из выше изложенного, по умолчанию:

Расходы на капитальный ремонт арендованного имущества несет арендодатель;

Расходы на текущий ремонт и иные расходы по содержанию арендованного имущества - арендатор.

Но договором аренды может быть предусмотрено иное.

Например, договором аренды могут быть предусмотрены следующие условия:

Обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества возложить на арендатора,

Арендодатель освобожден от несения расходов по содержанию арендованного имущества.

В этом случае все расходы по содержанию арендованного имущества (включая расходы на капитальный ремонт) будет нести арендатор.

Расходы по содержанию арендованного имущества будет нести и, соответственно, отражать в учете арендатор или арендодатель при наличии этих обязанностей.

Бухгалтерский учет расходов у арендодателя

При наличии обязанностей у арендодателя расходы по содержанию арендованного имущества (в т. ч. расходы на капитальный ремонт) в бухгалтерском учете отражаются:

В составе расходов по обычным видам деятельности - если предметом деятельности арендодателя является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды;

В составе прочих расходов - если не соблюдается условие относительно предмета деятельности, указанного в предыдущем абзаце.Данные правила изложены в п.5 и 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 (Приказ Минфина РФ №33н от 06.05.99).

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина РФ №94н от 31.10.00 (далее - План счетов):

Расходы по обычным видам деятельности отражаются на балансовых счетах раздела 3 «Затраты на производство» (например, на счете 20 «Основное производство»);

Прочие расходы отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет «Прочие расходы»).

Предмет деятельности арендодателя может быть определен:

Как из видов экономической деятельности, указанных в учредительных документах,

Так исходя из экономической сущности осуществляемых операций.

Также может быть использован уровень существенности получаемых доходов от аренды.

«Входной» НДС, выделяемый со стоимости произведенных расходов:

Учитывается в стоимости приобретенных услуг в соответствии с п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ - если арендная плата не облагается НДС (например, если арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения);

Предъявляется к вычету - если арендная плата облагается НДС и соблюдаются иные условия для принятия НДС к вычету (ст. 171 и 172 НК РФ).

Налоговый учет расходов у арендодателя

Производимые в соответствии с условиями договора расходы по содержанию арендованного имущества арендодатель классифицирует в налоговом учете в соответствии с главой 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ. Данную классификацию можно представить в виде схемы (см. журнал "Бухгалтерские вести" №39 от 25 октября 2011 года). В главе 25 НК РФ не раскрывается понятие систематичности предоставления в аренду имущества.

В то же время в ст. 120 НК РФ при привлечении к налоговой ответственности есть понятие систематичности в отношении несвоевременного и неправильного отражения на счетах бухгалтерского учета хозяйственных операций. Там, систематическим признается два раза и более в течение календарного года несвоевременное и неправильное отражение. Однако данное определение является специфическим понятием, которое может быть использовано только соответствующей статьей, т. е. ст. 120 НК РФ (п. 3 ст. 11 НК РФ).

По нашему мнению, с точки зрения классификации расходов можно проводить параллель данного понятия с предметом осуществления деятельности арендодателя по сдаче в аренду имущества. По порядку определения предмета деятельности описано выше.

То есть если предметом деятельности арендодателя является предоставление в пользование имущества, то арендованное имущество - можно делать вывод - предоставляется в пользование на систематической основе. В этом случае соответствующие расходы в зависимости от учетной политики будут учитываться в прямых и (или) косвенных расходах.

Если нет, то будет действовать обратный вывод. Т. е. такие расходы будут учитываться в составе внереализационных расходов.

Также следует обратить особое внимание на положение учетной политики в отношении образования резерва на ремонт в налоговом учете:

1) если резерв предстоящих расходов на ремонт формируется (п. 2 ст. 324 НК РФ), то:

При определении нормативов отчислений в резерв необходимо руководствоваться положениями абзацев 1 - 3 п. 2 ст. 324 НК РФ;

Отчисления в резерв в течение налогового периода списываются на расходы (прямые или косвенные - в зависимости от учетной политики (п. 1 ст. 318 НК РФ)) равными долями на последнее число отчетного (налогового) периода;

Фактически производимые расходы на ремонт арендованного имущества в пределах сформированного резерва - списываются за счет резерва;

Сумма превышения списывается в состав прочих расходов (прямых или косвенных - в зависимости от учетной политики (п. 1 ст. 318 НК РФ)), связанных с производством и реализацией;

2) если резерв не создается, то организация действует при классификации расходов на ремонт в соответствии с указанной выше схемой.

Бухгалтерский учет расходов у арендатора

При наличии соответствующих обязанностей производимые расходы по содержанию арендованного имущества арендатор будет классифицировать в бухгалтерском учете в зависимости от цели использования арендованного имущества. Расходы по содержанию будут учитываться арендатором согласно соответствующим положениям по бухгалтерскому учету и Плану счетов.

Так, можно привести 4 наиболее распространенные цели использования арендованного имущества у арендатора:

1 . Создание внеоборотного актива (объекта основных средств, нематериального актива) - счет учета расходов 08 «Вложения во внеоборотные активы».

2. Производство продукции, выполнение работ или оказание услуг - счета учета расходов 20 «Основное производство» и 25 «Общепроизводственные расходы».

3. Управление организацией - счет учета расходов 26 «Общехозяйственные расходы»

4. Непроизводственная - счет учета расходов 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет «Прочие расходы»).Цель использования арендованного имущества определяется исходя из осуществляемых арендатором операций с арендованным имуществом.

Выделяемый со стоимости приобретенных расходов «входной» НДС принимается к вычету, если арендованное имущество используется в облагаемых НДС операциях и при соблюдении иных условий, указанных в ст. 171 и 172 НК РФ. В противном случае - учитывается в стоимости соответствующих расходов.

Налоговый учет расходов у арендатора

При наличии соответствующих обязанностей арендатор классифицирует в налоговом учете расходы на содержание арендованного имущества в зависимости от цели его использования и учетной политики.

Так, в соответствии с главой 25 НК РФ можно выделить 4 варианта налогового учета таких расходов:

1. Цель использования: Создание амортизируемого имущества (объекта основных средств, нематериального актива).

Положение учетной политики: Не имеет значения.

Вид расхода для целей налогообложения: Расходы на приобретение соответствующего объекта амортизируемого имущества, включаемые в первоначальную стоимость (п. 1 ст. 257 НК РФ).

2. Цель использования: Производство продукции, выполнение работ или оказание услуг, управление организацией.

Положение учетной политики: Соответствующий вид расхода включен в перечень прямых расходов.

Вид расхода для целей налогообложения: Прямые расходы, связанные с производством и реализацией (п. 1 ст. 318 НК РФ).

3. Цель использования: Производство продукции, выполнение работ или оказание услуг, управление организацией.

Цель использования: Соответствующий вид расхода не включен в перечень прямых расходов.

Вид расхода для целей налогообложения: Косвенные расходы, связанные с производством и реализацией (п. 1 ст. 318 НК РФ).

4. Цель использования: Использование не связано с деятельностью, направленной на получение дохода.

Цель использования: Не имеет значения.

Вид расхода для целей налогообложения: Расходы, не учитываемые при налогообложении прибыли (п. 1 ст. 252, п. 49 ст. 270 НК РФ).При этом учетной политикой может быть предусмотрено формирование резерва предстоящих расходов на ремонт. В этой ситуации:

1) списываемые на расходы отчисления в резерв будут квалифицироваться в зависимости от цели использования арендованного имущества в соответствии с указанной выше таблицей;

2) фактические производимые расходы на ремонт будут списываться:

В пределах созданного резерва - за счет резерва;

В сумме превышения над сформированным резервом - в состав расходов, соответствующих цели использования согласно указанной выше таблице.

Расходы, связанные с производством и реализацией, учитываются в соответствии с п. 2 ст. 318 НК РФ:

Косвенные расходы - в полном объеме относятся в уменьшение налогооблагаемой прибыли;

Прямые расходы - уменьшают налогооблагаемую прибыль по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены.

При этом в отношении услуг прямые расходы могут быть полностью учтены в уменьшение налогооблагаемых доходов.

Взаимоотношения сторон договора аренды в отношении коммунальных услуг

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяется договором аренды в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ. К их числу также относятся расходы по оплате коммунальных и иных услуг (например, услуг связи), связанных с арендованным имуществом.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды расходы на уплату таких услуг несет арендатор. Договором аренды может быть предусмотрено иное.

То есть получается в соответствии с договором аренды расходы на коммунальные и (или) иные услуги несет:

Либо арендатор;

Либо арендодатель, если законом или договором на него возложена такая обязанность.

Как правило, на кого возложена такая обязанность, тот и должен осуществлять необходимые для этого действия:

Заключать договор с организацией, оказывающей коммунальные или иные услуги;

Принимать результаты таких услуг и оплачивать их.

Если арендатор или арендодатель в соответствии со своими обязанностями напрямую взаимодействуют с этой организацией, то вопросов в отношении бухгалтерского и налогового учета не возникает. Расходы на приобретение таких услуг учитываются:

У арендодателя - в соответствии с порядком, описанным выше в разделах настоящей статьи, которые посвящены бухгалтерскому и налоговому учету расходов на содержание арендованного имущества у арендодателя;

У арендатора - в соответствии с порядком, описанным выше в разделах настоящей статьи, которые посвящены бухгалтерскому и налоговому учету расходов на содержание арендованного имущества у арендатора.

Также не возникают налоговых рисков в отношении этих операций.

Однако зачастую встречается иной порядок взаимоотношений по осуществлению таких расходов сторонами договора аренды. Он описан в двух последующих ниже разделах настоящей статьи.

Возмещение понесенных арендодателем расходов на коммунальные услуги

На практике встречается следующая ситуация. Обязанность по несению расходов на коммунальные и прочие услуги возложена на арендатора, но последний не может напрямую взаимодействовать с оказывающей такие услуги организацией в силу ряда причин. Например:

1) арендуется отдельное помещение в здании, при этом:

На энергоснабжение (или иное) здания целиком заключен договор арендодателем;

Для заключения договора на энергоснабжение (или иное) создаются препятствия арендатору со стороны энергоснабжающей организации (например, в виде обязательного представления соответствующих технических данных);

2) арендуется имущество на начальном этапе, в течение которого происходит перезаключение договора на энергоснабжение (или иное) - расторжение и прекращение отношений у энергоснабжающей организации с арендодателем и заключение договора с арендатором.

В таких ситуациях рассматриваемые расходы фактически несет арендодатель. Но при этом дополнительно к арендной плате предъявляет арендатору понесенные расходы на основании копий подтверждающих документов (соответствующего расчета). Такие взаимоотношения, как правило, фиксируются в договоре.

В этом случае у арендодателей отсутствуют какие-либо налоговые риски по таким взаимоотношениям:

1) для целей налогообложения прибыли:

Поступления от арендаторов - арендодатель включает в состав учитываемых при налогообложении прибыли доходов;

Понесенные расходы - арендодатель включает в состав учитываемых при налогообложении прибыли расходов;

2) для целей НДС:

Поступления от арендаторов - арендодатель включает в состав налоговой базы по НДС;

. «входной» НДС по приобретенным услугам - арендодатель предъявляет к вычету.

Однако у арендатора имеют место налоговые риски в рассматриваемой ситуации:

1) в меньшей степени по налогу на прибыль - возникает риск учета расходов на приобретение услуг при налогообложении прибыли, поскольку фактически стороной по отношениям на приобретение электроэнергии (воды и т.п.) является арендодатель, не имеющий лицензии на соответствующий вид деятельности (электроснабжение, водоснабжение и т.п.);

2) в большей степени по НДС - возникает риск аналогичного характера (арендодатель не имеет права осуществлять соответствующий вид деятельности на основании лицензии) по предъявлению к вычету «входного» НДС со стоимости перевыставленных услуг. Зачастую, арендодатели даже не выставляют в соответствии с данным обстоятельством счет-фактуру.

Хотя в настоящее время есть мнение, изложенное Президиумом ВАС РФ в Постановлении №6219/08 от 10.03.09 , что:

Производимые арендодателем расходы на уплату коммунальных платежей, которые перевыставлялись арендатору, являются переменной частью арендной платы;

С учетом этого арендатор имеет полное право на вычет «входного» НДС с «переменной» стоимости арендной платы.

1) обязанность арендодателя (а не арендатора) нести расходы на коммунальные и иные услуги, связанные с арендованным помещением;

2) порядок определения арендной платы, состоящей из 2 частей:

Постоянной части - за пользование соответствующим имуществом за соответствующий период;

Переменной части, определяемой как сумма расходов арендодателя по оплате коммунальных и иных расходов, связанных с арендованным имуществом.

В этом случае у арендатора будут нейтрализованы указанные выше налоговые риски:

1) для целей налогообложения прибыли - при использовании в производственной деятельности арендованного имущества - арендатор вправе учитывать расходы по аренде (в т.ч. переменной части);

2) для целей НДС - при использовании в облагаемых НДС операциях - арендатор вправе принять «входной» НДС к вычету.

Посреднический договор по возмещению расходов на коммунальные услуги

Существует практика заключения между арендатором и арендодателем посреднических договоров по возмещению понесенных арендодателями расходов на коммунальные и иные услуги, связанные с арендованным помещением.

В рассматриваемой ситуации заключаются между арендатором и арендодателем два договора:

1) договор аренды, согласно условиям которого обязанность нести расходы на коммунальные и иные услуги, связанных с арендованным имуществом, возложена на арендатора;

2) посреднический договор (например, агентский договор), в соответствии с которым арендодатель по поручению и за счет арендатора от своего имени выступает покупателем у энергоснабжающей организации коммунальных и иных услуг, связанных с арендованным имуществом.

В соответствии с взаимоотношениями по посредническому договору:

1) арендодатель:

В целях бухгалтерского учета - не учитывает оплату коммунальных услуг за счет арендатора в составе расходов (п. 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации») и поступления от арендатора в счет оплаты этих услуг в составе доходов (п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»)

(при приобретении коммунальных услуг отражается запись Дт76 (в аналитическом учете расчетов с арендатором) - Кт60 (в аналитическом учете расчетов с энергоснабжающей организации) на сумму с НДС)

В целях налогообложения прибыли - не учитывает ни в доходах (п. 9 ст. 251 НК РФ), ни в расходах (п. 9 ст. 270 НК РФ) оплату коммунальных услуг и возмещение их стоимости;

В целях НДС - не учитывает при определении налоговой базы по НДС суммы возмещения коммунальных услуг (п. 1 ст. 156 НК РФ) и не принимает к вычету НДС по оплаченным коммунальным услугам, поскольку они приобретает их в пользу арендатора;

2) арендатор:

В целях бухгалтерского учета - учитывает расходы, возмещаемые арендодателю, в порядке, описанном в разделе «Бухгалтерский учет расходов у арендатора», в зависимости от целей использования арендованного имущества;

В целях налогообложения прибыли - учитывает расходы, возмещаемые арендодателю, в порядке, описанном в разделе «Налоговый учет расходов у арендатора», в зависимости от целей использования арендованного имущества и учетной политики;

В целях НДС - «входной» НДС со стоимости возмещаемых расходов принимается к вычету, если коммунальные услуги связаны с облагаемыми НДС операциями.

Вознаграждение за посреднические услуги:

1) арендодатель:

В бухгалтерском учете - включает в состав выручки (записями Дт76 (в аналитическом учете расчетов с арендатором) - Кт90);

В налоговом учете - включает в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли (без учета НДС);

Начисляет НДС к уплате в бюджет (записями Дт90 - Кт68 (субсчет НДС));

2) арендатор аналогично возмещаемым расходам отражает в бухгалтерском и налоговом учете, а также принимает НДС с их стоимости к вычету или учитывает в стоимости.

При таком взаимоотношении сторон у арендатора могут возникнуть следующие проблемы, приводящие к налоговым рискам:

1) как правило, арендодатели не заключают во исполнение посреднического договора отдельный договор на энергоснабжение (или иной) с энергоснабжающей организацией, а действуют в рамках ранее заключенного договора;

2) в рамках заключенного договора с энергоснабжающей организацией арендодатель, бывает, оплачивает не только возмещаемые арендатором расходы, но и свои собственные (такая ситуация возможна при сдаче в аренду арендодателем одних помещений при занятии других помещений в масштабах одного здания).

Эти проблемы могут привести к признанию посреднических договоров недействительными. Как следствие, это приводит к налоговым рискам - как по налогу на прибыль, так и по НДС. Вторая проблема сопряжена с дроблением арендодателем выставленного в его адрес энергоснабжающей организацией счета-фактуры:

Одну часть - для предъявления к вычету;

Другую часть - для предъявления арендатору к оплате в виде отдельного счета-фактуры.

Так что, порядок взаимоотношений арендатора и арендодателя по оплате коммунальных и иных услуг в рассматриваемой ситуации также негативно сказывается на арендаторе.

Самым идеальным по взаимоотношениям сторон является ситуация, описанная в заключительной части предыдущего раздела настоящей статьи.

Установление арендной платы

Арендная плата устанавливается в договоре аренды в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ. Данное положение не налагает ограничений по формам арендной платы, допуская сочетание указанных в этом пункте форм. Т.е. стороны договора аренды могут предусмотреть в отношении арендованного имущества или отдельных его составных частей любой размер арендной платы или порядок ее определения. Например, как указанную в разделе «Возмещение понесенных арендодателем расходов на коммунальные услуги» настоящей статьи, сумму постоянной части и переменной части (в сумме потребленных коммунальных и иных услуг).

При этом арендная плата может вноситься периодически или единовременно. Допускается уплата арендной платы неденежными средствами.

Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Пункт 4 ст. 614 ГК РФ предоставляет право арендатору уменьшение размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились:

Условия пользования имуществом;

Состояние имущества.

Учет арендной платы у арендодателя

Арендная плата отражается у арендодателя в бухгалтерском учете в соответствии с п.п.5 и 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и Планом счетов:

В составе доходов (выручки от продаж) от обычных видов деятельности - записями Дт62 - Кт90 - если аренда для арендодателя является предметом его деятельности;

В составе прочих доходов - записями Дт62 - Кт91 - в противном случае.

Относительно порядка определения предмета деятельности описано в разделе «Бухгалтерский учет расходов у арендодателя» настоящей статьи.

Если арендная плата облагается НДС, то также в бухгалтерском учете отражаются записи по начислению этого налога (Дт90 - Кт68).

В налоговом учете доходы в виде арендной платы без учета НДС квалифицируется в соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ:

В составе доходов от реализации;

В составе внереализационных доходов - если они не отнесены к первой категории.

При этом НК РФ не отвечает вопрос, по какому принципу относить доходы от аренды в соответствующую категорию.

По нашему мнению, при классификации доходов от аренды необходимо ориентироваться на систематичность сдачи в аренду имущества, описанную выше в отношении квалификации расходов по содержанию арендованного имущества. Арендная плата учитывается:

При наличии систематичности - в доходах от реализации;

При ее отсутствии - во внереализационных доходах.

В такой ситуации как доходы от аренды, так и расходы по содержанию арендованного имущества (включая амортизацию) будут группироваться одинаково:

Либо в доходах от реализации и расходах, связанных с производством и реализацией;

Либо во внереализационных доходах и расходах.

Принципы классификации доходов от аренды в налоговом учете закрепляются в учетной политике.

Учет арендной платы у арендатора

Арендная плата у арендатора учитывается в расходах в зависимости от цели использования арендованного имущества и учетной политики.

Классификация и порядок отражения расходов на аренду полностью схожи с классификацией расходов по содержанию арендованного имущества, описанной выше:

В разделе «Бухгалтерский учет расходов у арендатора» настоящей статьи - в бухгалтерском учете;

В разделе «Налоговый учет расходов у арендатора» настоящей статьи - в налоговом учете.

Порядок учета «входного» НДС со стоимости арендной платы совпадает с порядком, описанным в разделе «Бухгалтерский учет расходов у арендатора» настоящей статьи в отношении расходов по содержанию арендованного имущества.

Можно отнести расходы на: арендную плату; коммунальные услуги (если стоимость электроэнергии, тепла, воды и т. п., потребленных арендатором, возмещается сверх арендной платы); ремонт съемной площади. Рассмотрим на примерах бухгалтерский и налоговый учет этих расходов.

Арендная плата

Для начала расскажу о бухучете затрат на арендную плату. Стоимость съемного нежилого помещения в бухгалтерском учете арендатора отражается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, договором, на дату фактического получения недвижимости (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н).

Затраты на аренду нежилого помещения, которое используется в основной работе компании, признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 и п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 33н). Начисление арендной платы отражается ежемесячно по дебету счета 20 «Основное производство» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При перечислении суммы нужно сделать запись по дебету счета 76 и счета 51 «Расчетные счета».

Теперь поговорим о налогах. Передача имущества в аренду признается услугой (п. 5 ст. 38 НК РФ). По общему правилу, НДС, предъявленный организации, может быть принят к вычету на дату принятия услуг к учету на основании правильно оформленного счета-фактуры и при наличии соответствующих первичных документов (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Обратите внимание

Затраты арендатора на оплату стоимости коммунальных услуг (включая НДС) учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности. Указанные расходы признаются в данном случае на дату получения документов от арендодателя.

Что касается Арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Об этом сказано в подпункте 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Напомню, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Налоговый кодекс перечень документов, которыми можно подтвердить расходы на аренду помещения, не устанавливает. Согласно официальной позиции (письма Минфина от 26 августа 2014 г. № 03-07-09/42594, от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764, от 13 декабря 2012 г. № 03-11-06/2/145, от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118, от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742, УФНС по г. Москве от 17 октября 2011 г. № 16-15/100085@), чтобы подтвердить такие затраты достаточно иметь: договор, составленный в соответствии с гражданским законодательством; акт приемки-передачи имущества; ежемесячный акт сдачи-приемки оказанных услуг (если обязанность его оформления предусмотрена контрактом); платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.

В феврале 2016 года организация по акту приемки-передачи получила в пользование нежилое помещение. Его стоимость определена в договоре – 2 500 000 рублей. Помещение используется для производства продукции.

Арендная плата за месяц составляет 35 400 рублей (в том числе НДС 5400 руб.) и уплачивается организацией в последний день текущего месяца, начиная с месяца, в котором метры переданы арендатору. Организация применяет метод начисления в налоговом учете, тогда записи в бухучете будут выглядеть так:

В феврале 2016 года:

ДЕБЕТ 001
– 2 500 000 рублей – отражена стоимость полученного по нежилого помещения. Первичный документ – акт приемки-передачи объекта недвижимости.

Ежемесячно в течение действия договора аренды, начиная с февраля 2016 года, нужно делать такие записи:

ДЕБЕТ 20   КРЕДИТ 76
– 30 000 рублей – начислена арендная плата (35 400 – 5400). Первичные документы: договор аренды, счет арендодателя;

ДЕБЕТ 19   КРЕДИТ 76
– 5400 рублей – отражен предъявленный НДС. Первичный документ – счет-фактура;

ДЕБЕТ 68   КРЕДИТ 19
– 5400 рублей – предъявленный НДС принят к вычету. Первичный документ – счет-фактура;

ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 51
– 35 400 рублей – арендная плата перечислена арендодателю. Первичный документ – выписка по расчетному счету.

Коммунальные услуги

Стоимость коммунальных услуг, потребленных компанией, может возмещаться владельцу помещения сверх арендной платы на основании отдельного соглашения или договора, в котором указано, что арендатор возмещает собственнику метров его затраты на оплату таких услуг.

Затраты арендатора на оплату стоимости коммунальных услуг (с учетом НДС) учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности (п. 5 и п. 7 ПБУ «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 33н, п. 2 ст. 346.11, пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ). Указанные расходы признаются в данном случае на дату получения расчетных документов от арендодателя (п. 16 ПБУ 10/99).

В бухучете эти затраты на оплату коммунальных отражаются по дебету счетов учета затрат в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем – например, счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». При перечислении такой платы хозяину помещения производится запись по дебету счета 76 и кредиту счета 51 «Расчетные счета» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н).

В бухучете на последнее число каждого месяца аренды арендатору необходимо сделать проводку:

ДЕБЕТ 20 (26, 44)   КРЕДИТ 76
– отражена стоимость потребленных коммунальных услуг, возмещаемая арендодателю.

Теперь поговорим о налоговом учете. По поводу НДС: вычету подлежит налог, предъявленный поставщиками товаров (работ, услуг), приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами обложения этим налогом (п. 2 ст. 171 НК РФ). Указанные вычеты производятся на основании счетов-фактур поставщиков (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Что касается налога на прибыль. В целях его затраты арендатора на возмещение стоимости потребленных коммунальных услуг учитываются в составе материальных расходов (пп. 1 п. 2 ст. 253 и пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

По разъяснениям фискалов (см. письма УФНС по г. от 8 июня 2009 г. № 16-15/058069@, от 30 июня 2008 г. № 20-12/061162), расходы по оплате коммунальных услуг арендодателю должны быть документально подтверждены актами с расчетами коммунальных платежей и услуг связи, составленными арендодателем на основании счетов предприятий, оказавших услуги. При методе начисления стоимость потребленных коммунальных услуг учитывается в расходах на дату получения счетов и актов от арендодателя (п. 2 ст. 272, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Согласно условиям договора, арендодатель платит 11 800 рублей (в том числе НДС 1800 руб.) в месяц и компенсирует стоимость потребленных им коммунальных услуг.

Размер компенсации определяется расчетным путем исходя из показаний приборов учета о потреблении электричества и воды за период. Расчет стоимости услуг по теплоснабжению производится исходя из отношения арендуемой площади к общей площади помещений арендодателя.

За отчетный месяц стоимость услуг составила 2950 рублей (в том числе НДС 450 руб.).

В учете организации-арендатора расчеты по арендной плате и компенсацию стоимости коммунальных услуг следует отразить следующими записями:

ДЕБЕТ 44   КРЕДИТ 76
– 10 000 рублей – отражена арендная плата за отчетный месяц (11 800 – 1800). Первичные документы: договор аренды, акт приема-передачи помещения;

ДЕБЕТ 19   КРЕДИТ 76
– 10 000 рублей – отражен НДС с суммы арендной платы. Первичный документ: счет-фактура;

ДЕБЕТ 44   КРЕДИТ 76
– 2500 рублей – отражена стоимость коммунальных услуг, подлежащая возмещению арендодателю. Первичные документы: договор аренды, счет арендодателя на оплату коммунальных услуг, копии счетов коммунальных служб;

ДЕБЕТ 19   КРЕДИТ 76
– 450 рублей – отражен НДС с суммы оплаты коммунальных услуг. Первичный документ: счет-фактура;

ДЕБЕТ 68/НДС   КРЕДИТ 19
– 2250 рублей – принят к вычету НДС по арендной плате и коммунальным услугам (1800 + 450). Первичный документ: счет-фактура;

ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 51
– 14 750 рублей – оплачена арендная плата и возмещена стоимость коммунальных услуг (11 800 + 2950). Первичный документ: выписка банка по расчетному счету.

Затраты на ремонт

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если другое не установлено законом или договором.

Расходы по поддержанию основных средств в исправном состоянии, в том числе арендуемых ОС, являются тратами по обычным видам деятельности и включаются в себестоимость проданных товаров (п. п. 5, 7, 9 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина от 6 мая 1999 г. № 33н).

На основании пунктов 16, 18 ПБУ 10/99 расходы по текущему ремонту помещения признаются в бухгалтерском учете на дату подписания акта приемки-сдачи выполненных работ. Такие затраты принимаются в сумме, определяемой исходя из цены и условий, установленных договором между организацией и поставщиком товаров (работ, услуг) (п. 6 ПБУ 10/99).

Расходы по ремонту арендуемых метров отражаются в учете торговой организации по дебету счета 44 «Расходы на продажу» в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н).

Обратите внимание

Расходы по поддержанию основных средств в исправном состоянии, в том числе арендуемых ОС, являются тратами по обычным видам деятельности и включаются в себестоимость проданных товаров.

Сумма НДС, предъявленная поставщиком товаров (работ, услуг), отражается по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с кредитом счета 60. Уплаченную сумму налога организация имеет право принять к вычету при наличии счета-фактуры и документов, подтверждающих оплату работ (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

НДС отражается в учете по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» в корреспонденции с кредитом счета 19.

Для целей налогообложения прибыли траты на ремонт арендуемого помещения относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 2 п. 1 ст. 253, ст. 260 НК РФ).

При признании расходов методом начисления такие затраты признаются в качестве расхода в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты (п. 5 ст. 272 НК РФ). Они являются косвенными (ст. 320 НК РФ).

Торговая организация арендует складское помещение. Согласно условиям компания обязана, при необходимости, своевременно и при наличии разрешения арендодателя за свой счет производить текущий ремонт занимаемой площади.

В отчетном месяце фирма отремонтировала кровлю складского помещения.

Для проведения работ организация воспользовалась услугами ремонтно-строительной фирмы. Договорная стоимость ремонта составила 59 000 рублей (в том числе НДС 9000 руб.). В этом же месяце подписан акт приемки-сдачи выполненных работ. Доходы и расходы для целей налогообложения прибыли организация определяет методом начисления.

ДЕБЕТ 44   КРЕДИТ 60
– 50 000 рублей – отражена стоимость работ по текущему ремонту (59 000 – 9000). Первичный документ: акт приемки-сдачи выполненных работ;

ДЕБЕТ 19   КРЕДИТ 60
– отражена сумма НДС, предъявленная ремонтно-строительной фирмой. Первичный документ: счет-фактура;

ДЕБЕТ 60   КРЕДИТ 51
– 59 000 рублей – оплачено ремонтно-строительной фирме за работы. Первичный документ: выписка банка по расчетному счету;

ДЕБЕТ 68/НДС   КРЕДИТ 19
– 9000 рублей – принята к вычету сумма НДС по ремонтным работам. Первичные документы: выписка банка по расчетному счету, счет-фактура.

В своей практической работе бухгалтерам часто приходится сталкиваться с договорами ГПХ, заключенными с физическими лицами. В настоящей статье будет представлена информация о ключевых моментах по отражению в учете расходов, связанных с выплатами физическому лицу арендной платы за предоставленное в пользование помещение по договорам аренды.

Документом, фиксирующим фактическое исполнение обязательств арендодателем и арендатором по принятию имущества в аренду, является акт приемки-передачи помещения.

Определимся со счетом учета и соотнесем событие в стоимостной оценке с датой наступившего события

Счет учета

Относительно счета учета. Передаваемый объект не является нашей собственностью и передается во временное пользование. В данном случае воспользуемся принципом имущественной обособленности.

Данный принцип работает таким образом, что имущество, которое не принадлежит предприятию на праве собственности, не отражается в активе баланса. Арендованные основные средства принимаются к учету на забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства». Тем более что это позволяет сделать п. 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств.

На полученное во временное пользование имущество арендатору рекомендуется оформить отдельную инвентарную карточку. Основанием постановки на забалансовый учет будет акт приема-передачи объекта, описанного в предмете договора аренды.

Например, дата наступившего события — 10.01.2017 г. — дата подписания акта приема-передачи. Списание с забалансового счета 001 происходит по дате возврата помещения арендодателю, зафиксированного в акте, допустим, 24.10.2017 г.

Стоимостная оценка

Событие в стоимостной оценке. Стоимость принятого на забалансовый учет объекта основных средств необходимо отразить в соответствии с Планом счетов и инструкцией по его применению в оценке, указанной в договоре аренды. Как правило, она не указывается, что затрудняет заполнение некоторых бухгалтерских форм.

Единых правил, объясняющих, как действовать в такой ситуации, нет. Если нет никакой возможности получить от арендодателя данные по арендуемому объекту, то закрепите в своей Учетной политике в целях бухгалтерского учета возможный способ оценки помещения.

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Рекомендуемая оценка: укажите размер ответственности арендатора перед арендодателем в случае возможного ущерба или оцените по стоимости, которая равна сумме арендных платежей за весь предусмотренный договором срок аренды.

Как учесть расход в виде арендной платы

Определимся со счетом учета и соотнесем сумму признанного расхода с датой факта признания расхода.

Счет учета

Относительно счета учета. Счет бухгалтерского учета расходов зависит от того, используется ли имущество для производственных или для непроизводственных целей.

Допустим, арендуемое имущество используется для осуществления деятельности, связанной с оказанием услуг, поэтому счет «91.02» отпадает. Такие расходы считаются расходами по обычным видам деятельности, п. 5 ПБУ 10/99, и учитываются на счетах «20-29» и «44», все зависит от деятельности компании.

Если предприятие не является торговым и имущество используется для общехозяйственных целей, то счет учета расходов – 26 «Общехозяйственные расходы». Принятие к учету расходов по аренде будет происходить в составе расходов по обычным видам деятельности на счете «26», а снятие с учета будет осуществляться регламентной операцией закрытия месяца. По итогам каждого месяца расходы по арендной плате будут включаться в себестоимость оказанных услуг и, таким образом, будут составлять уже какую-то часть в счете «90.02».

Дата фактического признания расхода

Все правила работы с категорией «Расходы» содержатся в Положении по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99.

Для ответа на вопрос о дате, прежде всего необходимо удостовериться, что арендную плату за использование помещения можно назвать расходом. Для этого необходимо обратиться к норме п.16 ПБУ 10/99. Не будем останавливаться подробно, но все три критерия, установленные данной нормой для признания расходов в бухгалтерском учете для нашего примера соблюдаются, и возникающий расход можно признать таковым.

Теперь определимся с датой отражения расхода в виде арендной платы в учете. Арендатор должен отразить арендную плату в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится, так как по методу начисления расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления платежа, п.18 ПБУ 10/99.

Но арендный договор — это длящийся договор. Фактом хозяйственной жизни является использование на систематической основе, то есть ежедневно, объекта, переданного в пользование и возникновение в связи с этим расходов. Можно говорить, что расходы по аренде имеют место быть каждый день.

Поскольку методика бухгалтерского учета ориентирована на отчетный период, равный календарному месяцу, и сумма арендной платы по договору определяется по ежемесячному расчету, то следует установить в своей Учетной политике, что в целях ведения бухгалтерского учета датой признания расхода по арендной плате считается последний день каждого календарного месяца.

Таким образом, в нашем примере даты расхода в виде арендной платы находятся в диапазоне 31.01.2017- 30.09.2017 с признанием расхода последним числом каждого месяца.

Определение суммы затрат на аренду помещения

Сумма зависит от величины, установленной в договоре. Допустим, в договоре определен размер ежемесячного вознаграждения, которое необходимо выплачивать физическому лицу в виде арендной платы за месяц использования переданного объекта. И не важно, что физически расчет осуществляется циклически за каждые 3 месяца.

По методу начисления расход января возник по факту использования помещения за январь, сумма ежемесячного платежа определена. Поэтому расход будет признаваться в сумме ежемесячного платежа, определенного договором на последний день каждого календарного месяца. Учет ежемесячных услуг по аренде в бухгалтерских программах обычно отражается проведением документа «Поступление товаров и услуг».

Учет обязательств перед арендодателем

Определимся со счетом учета и соотнесем размер возникших обязательств с датой возникновения обязательств

Счет учета

Относительно счета учета. Обычно бухгалтерский учет по гражданско-правовым договорам ведется на счете 76. Но для отражения обязательств перед арендодателем можно использовать как счет 60 Расчеты с поставщиками и подрядчиками, так и счет 76 Расчеты с разными дебиторами и кредиторами.

Использовать счет 60 или счет 76 для учета операций аренды — это только выбор организации. Все зависит от условий договора. Если в расчетах между сторонами обязательны авансовые платежи, то целесообразнее воспользоваться счетом 60 Расчеты с поставщиками и подрядчиками, так как в бухгалтерских программах по этому счету происходит корректный зачет авансового платежа с отражением результата зачета в многочисленных регистрах, данные по которым важны при расчете налогов.

Если в договоре присутствует только постоплата арендодателю по факту использования помещения, то можно воспользоваться счетом 76 Расчеты с разными дебиторами и кредиторами.

Определение даты возникновения обязательств

Термин «обязательство» в широком смысле означает «принятый на себя долг». Дату возникновения обязательства обычно определяет операция, вызывающая обязательство, то есть источником является факт хозяйственной жизни.

В бухгалтерском учете, в данном случае отражение расходов по факту систематического использования арендуемого помещения соотносится с возникновением обязательств физическому лицу, поставщику этого имущественного права. Оценка кредиторской задолженности согласно положениям ПБУ 10/99 полностью определяется условиями договора между предприятием и контрагентом, в данном случае — физическим лицом.

Если, проанализировав договор, определились, что датой признания расхода по арендной плате считается последний день каждого календарного месяца, то следовательно, каждый месяц, начисляя расход, арендатор одновременно признает и свои обязательства перед физическим лицом на последний день каждого календарного месяца.

Списание с учета обязательства по вознаграждению в виде арендной платы происходит двумя проводками:

• в момент выплаты арендной платы физическому лицу, уменьшенной на сумму НДФЛ (20.04,20.07,20.10);
• в момент удержания доли дохода в виде подоходного налога (20.04,20.07,20.10).

При наличии договора аренды с физ.лицом перед бухгалтером встает вопрос как отражать в налоговом учете:

• расходы по аренде;
• расходы по используемым сопутствующим коммунальным услугам: электроэнергия, газ, водоснабжение, теплоснабжение;
• расходы по страховым взносам на выплату в пользу физического лица.

Налоговый учет в организациях основывается на общем принципе работы с расходами в соответствии с главой 25 НК РФ. В налоговом учете расходов бухгалтер должен понимать следующие моменты.

Признание расходов

Налоговый учет расходов зависит от системы налогообложения. Допустим, применяется общая система налогообложения, согласно которой по итогам года организация должна заплатить налог с прибыли, оплата которого производится с разницы между доходом и расходом. При расчете налогооблагаемой прибыли участвуют и доходы, и расходы. Перечень расходов при этой системе налогообложения почти не ограничен.

При учете расходов руководствуются:

• нормами главы 25 «Налог на прибыль» НК РФ;
• разъясняющими письмами контролирующих органов Минфин РФ, ФНС РФ;
• утвержденной Учетной политикой в целях налогообложения прибыли.

Как мы уже указали, что перечень расходов при ОСНО почти не ограничен, но главное, чтобы произведенные расходы по правилу, изложенному в ст. 252 НК РФ, удовлетворяли двум условиям:

1. Расходы должны быть документально подтверждены;
2. Расходы должны быть экономически обоснованы.

Если расходы удовлетворяют одновременно двум условиям, то согласно Налоговому кодексу это означает признание этих расходов для налогового учета. Факт признания произведенных расходов расходами позволяет уменьшать расходную часть налоговой базы по прибыли.

Поясним по первому условию. Для документального подтверждения потребуются следующие документы:

• договор аренды;
• акт приемки-передачи арендованного помещения;
• документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

Относительно акта передачи. Акт приемки-передачи помещения является главным документом, фиксирующим фактическое исполнение обязательств арендодателем и арендатором по принятию имущества в аренду. Именно наличие акта приемки-передачи освобождает арендатора от необходимости ежемесячного составления актов оказанных арендных услуг, если только их составление прямо не оговаривается в договоре аренды (Письма Минфина России от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 24.03.2014 № 03-03-06/1/12764).

Поясним по второму условию. Требование экономической обоснованности расходов означает, что произведенные расходы должны быть произведены с целью получения доходов, то есть расход был необходим для того, чтобы получить доход. Печальный факт заключается в том, что устанавливая подобное условие, Налоговый кодекс определения понятию «экономической обоснованности» не даёт. Поэтому возникает много споров, доходящих до судов.

Так, налоговики очень часто при проверках снимают с учета расходы с формулировками «понесённые расходы не привели к получению доходов», «размер расходов не соответствует доходам»/ «понесённые расходы принесли убыток».

В своей работе руководствуйтесь позицией Верховного Суда, который считает, что под экономической обоснованностью расходов следует понимать их направленность на развитие производства и сохранение его прибыльности. Главное – это иметь намерение получить прибыль в данном периоде или в будущем.

Необходимость определения вида расхода в налоговом учете

Теперь необходимо расходы отнести к определенному виду расхода, установленному НК РФ. От вида расхода зависят правила учета в налоговом учете, то есть в полной сумме будем относить на расходы или распределять:

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Все варианты расходов по аренде относятся к виду «Прочие расходы», связанные с производством и (или) реализацией на основании вышеуказанных норм.

Дата признания расхода в налоговом учете

НК РФ в отличие от бухгалтерского законодательства предлагает два метода определения даты признания доходов и расходов на выбор:

• кассовый метод по ст. 273 НК РФ;
• метод начисления по ст. 271, 272 НК РФ.

Выбранный метод нужно отразить в Учетной политике и применять последовательно с начала налогового периода и до его окончания согласно ст.313 НК РФ.

Метод начисления могут применять все без исключения, а при кассовом методе выручка организации за четыре квартала, предшествующие отчетному, не должна быть больше 4 млн.руб. Следует отметить, что в бухгалтерских программах кассовый метод для предприятий на ОСНО не реализован и на практике мало кто им пользуется.

По условиям нашего примера организация закрепила в Учетной политике метод начисления. При этом методе датой признания доходов/расходов является дата фактического возникновения доходов/расходов, независимо от фактического поступления денежных средств или иного эквивалента в силу п.1 ст.272 НК РФ.

В нашем случае этот принцип работает так. Если организация использовала имущество в январе, то услуги по аренде будут признаваться в январе. Если допустим, что в каком-то месяце организация не использовала помещения в своей деятельности, то она не может учитывать эти расходы, даже при условии передачи объекта в пользование.

Период отнесения коммунальных услуг к расходам

Определяется на основании первичного документа от поставщика, то есть относим расходы к тому периоду, по итогам которого документ начисляет услуги. По методу начисления при ОСНО важен именно период документа от поставщика, а не период оплаты. Что касается конкретно дат, арендная плата при ОСНО будет учитываться в расходах на последнее число отчетного периода в силу пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ. Также иные длящиеся услуги, например коммунальные, будут учитываться в расходах на последнее число отчетного периода.

Таким образом, в случае закрепления в Учетной политике календарного месяца в качестве отчетного даты расходов по аренде, в рамках нашего примера, будут признаваться последним календарным днем месяца, начиная с 31 января 2017 года и заканчивая 31 октября 2017 года.

Суммы признаваемых расходов. Деление расходов на прямые и косвенные

В налоговом учете сумма признания расходов зависит от категории расхода:

• прямые. Примерный перечень — п. 1 ст. 318 НК РФ;
• косвенные расходы, связанные с производством и реализацией, не относящиеся ни к прямым, ни к внереализационным;
• внереализационные — ст. 265 НК РФ.

По правилам Налогового кодекса прямые расходы обязательно должны распределяться между реализованной и нереализованной продукцией, остатками НЗП, то есть не в полной сумме относятся на расходы месяца. Только какая-то расчетная часть имеет право входить расходы каждого отчетного месяца. А косвенные расходы и внереализационные в полном объеме могут относиться в состав расходов в периоде их осуществления.

Поскольку существует обязательность распределения, есть и обязательность закрепления порядка отнесения расходов к прямым и косвенным (ст. 318 НК РФ) для целей налога на прибыль для организаций, которые работают по методу начисления. В соответствии с НК РФ п.1 ст.318, компания имеет право самостоятельно определиться со списком прямых и косвенных расходов и закрепить его в Учетной политике.

На практике не всегда однозначно можно определиться с отнесением расходов к той или иной группе. Это часто используют налоговики при проведении проверок. Так, например, в зону риска по включению в прямые расходы по договорам аренды попадают коммунальные услуги, оплачиваемые арендодателю в качестве компенсации. Дело в том, что при исчислении налога на прибыль расходы в виде коммунальных услуг могут быть признаны как прямыми, так и как косвенными расходами.

Налоговые инспекции придерживаются позиции, согласно которой расходы от ресурсоснабжающих организаций надо только частично относить на расходы, так как по их мнению, эти расходы являются прямыми. Для этого и нужно утвердить в Учетной политике свой конкретный перечень прямых и косвенных расходов, специфичный для организации, это позволит исключить претензии при проверке. Право на самостоятельное установление перечня прямых и косвенных расходов закреплено в п.4 ст. 252 НК РФ.

Следует подчеркнуть, что для организаций, которые занимаются оказанием услуг, обязательность деления расходов на прямые и косвенные не актуальна. Налоговый кодекс п.п. 2 ст. 318 разрешает все расходы учитывать в периоде их осуществления. Подтверждает это и разъясняющее письмо Минфина России от 15.06.11 № 03-03-06/1/348.

Таким образом, для организаций, оказывающих услуги, все расходы будут косвенными.

Совет №2. Утвердите свой список прямых и косвенных расходов, чтобы исключить претензии контролеров по излишним суммам признания расходов. Это добавит конкретики по «спорным» расходам.

Например, в Учетной политике можно прописать такой пункт: «К косвенными расходам относятся коммунальные услуги, сопутствующие договорам аренды, по факту использования которых устанавливается компенсация расходов физическому лицу, а также коммунальные услуги, входящие в качестве переменной составляющей арендных платежей. Расходы по ним принимаются к учету в полном объеме в месяце их осуществления».

РЕЗЮМЕ. Ранее мы определили, что по примеру все расходы организации относятся к прочим расходам. Вид «Прочие расходы» можно отнести к косвенным расходам, связанным с производством и реализацией, так как они не относятся ни к прямым, ни к внереализационным. Кроме того, согласно п.п. 2 ст. 318 НК РФ у организации, оказывающей услуги, все расходы можно отнести к косвенным. По причине отнесения арендных платежей к косвенным расходам суммы по ним учитываются в налоговом учете каждого месяца в полном объеме.

Система налогового учета

Мы признали арендные платежи расходами, определились с суммой и датой принятия к учету, но как практически формируется информационная база данных налогового учета расходов и доходов?

В бухгалтерском учете все расходы, доходы, обязательства разносятся по счетам бухгалтерского учета, а затем в утвержденные Учетной политикой бухгалтерские регистры. В соответствии со ст.313 НК РФ организация обязана вести налоговый учет в налоговых регистрах, которые должна утвердить в Учетной политике.

Не существует обязанности ведения проводок и не существует утвержденного плана счетов для налогового учета. На практике, для упорядочивания учета бухгалтерские программы приняли концепцию плана счетов. Для этого программой присваивается признак налогового учета (НУ) для тех расходов и доходов, которые будут участвовать в расчете налогооблагаемой базы для прибыли.

Когда проводится документ, то проводки формируются не только по счетам бухгалтерского учета, но и по счетам налогового учета. Но только по налоговому учету допускается, что сумма может быть различна по дебету и по кредиту, или вообще отражена только по дебету или по кредиту счета. Затем данные со счетов с признаком (НУ) попадают в аналитические регистры налогового учета. Однако всем этим действиям необходимо придать нормативный характер через налоговую Учетную политику в целях налогообложения прибыли.

В ст.313 НК РФ прописана система налогового учета, которую должен вести налогоплательщик. В соответствии с этой статьей порядок ведения налогового учета устанавливается налогоплательщиком самостоятельно в Учетной политике.

Обычно в систему налогового учета включаются:

• первичные учетные документы, включая справку бухгалтера;
• аналитические регистры налогового учета;
• регистры расчета налоговой базы.

Для упрощения работы бухгалтера в части отражения аналитических данных налогового учета в налоговых регистрах в Учетной политике можно установить такой пункт: «Налоговый учет ведется на основе бухгалтерских регистров, дополняемых по мере необходимости». Это наиболее целесообразный путь попадания данных со счетов бухгалтерского учета в налоговые регистры.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что для налогового учета расходов по договору аренды на ОСНО используйте общий принцип работы с расходами в соответствии с главой 25 НК РФ.

Расходы по страховым взносам

Относительно страховых взносов. Выплаты, произведенные в пользу физ.лица по договорам аренды, страховыми взносами на обязательное пенсионное, медицинское, социальное страхование и взносами на травматизм не облагаются согласно п. 4 ст. 420 НК РФ, ст. 5,ст. 20.1 ФЗ от 24.07.1998 № 125-ФЗ. Подробности смотрите в . Конечно при условии, что можно доказать, что выплачиваемые доходы связаны именно с передачей в пользование имущества.

Расходы по коммунальным услугам

Относительно коммунальных услуг. Учет расходов по коммунальным платежам зависит в первую очередь от того, заключил ли арендатор напрямую договор с ресурсоснабжающей организацией. Вряд ли при договоре с физическим лицом арендатор будет делать это. Поэтому исключен этот вариант расчетов по коммунальным услугам из объяснений и обращено внимание на правилах налогового учета расходов по аренде и расходов по коммунальным услугам в составе арендной платы или в виде компенсаций арендодателю.