Государственная регистрация прав на недвижимость. Поскольку из всех видов имущества объекты недвижимости всегда рассматривались как наиболее ценные, государство уделяет особое внимание закреплению и охране прав на них. Право собственности и другие вещные права граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК).
Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации (ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). В настоящее время это Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом Реестре регистрируются права на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.).
Права на морские суда и суда внутреннего плавания регистрируются в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге органами, уполномоченными осуществлять такую регистрацию в соответствии с законодательством о морском и внутреннем водном транспорте <1>. Права на воздушные суда - в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, который ведется уполномоченным органом в области гражданской авиации <2>. Специальной регистрации подлежат также космические объекты.
Исключением из этого общего правила являются случаи приобретения права собственности на помещения, предоставленные членам жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива или иным лицам, имеющим право на паенакопления, полностью внесшим свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение. Право собственности у таких лиц возникает с момента выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК). Поэтому государственная регистрация права собственности на подобные объекты недвижимости имеет не правообразующий, а правоподтверждающий характер.
Если собственность на недвижимость не зарегистрирована, то ранее возникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимо зарегистрировать право собственности (п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, после введения в действие указанного Закона исключается возможность распоряжения недвижимым имуществом без предварительной регистрации ранее возникших прав на него.
Государственная регистрация права собственности требуется также в отношении объектов незавершенного строительства, которые в настоящее время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).
От регистрации прав на недвижимое имущество необходимо отличать регистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу любая сделка с недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее заключения. Регистрируется лишь переход права собственности по такой сделке.
Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обязательность государственной регистрации установлена в отношении договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных комплексов (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК), договоров дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимого имущества, в том числе заключаемых на один год и более договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений, заключаемых на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), договоров доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК).
Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется также государственная регистрация договоров о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, соответствующие договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.
Собственники недвижимого имущества при совершении соответствующих сделок должны учитывать указанные требования закона, так как при отсутствии государственной регистрации эти сделки признаются недействительными либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).
Шаг 2. Регистрация
На странице авторизации нажмите ссылку «зарегистрироваться». Открывается страница «Регистрация нового пользователя». Установите флажок, подтверждающий Ваше согласие с правилами использования системы. Нажмите кнопку, соответствующую типу пользователя: физическое или юридическое лицо. Сначала система запросит проверку ИНН или ЕДРПОУ. В форме регистрации заполните соответствующие поля. Нажмите кнопку «Зарегистрировать». Не забудьте также поставить «галочку» в поле «Я не робот».
При регистрации в Кабинете для Вас автоматически создается электронный ящик на почтовом сервере mail.gov.ua. Именно на этот ящик будут поступать документы, заказанные в Кабинете. Имя и пароль почтового ящика - это логин и пароль учетной записи в Кабинете.
Шаг 3. Авторизация
Авторизация возможна также по . Для этого выберите вкладку «Вход по ЭЦП». В поле «Логин» укажите логин аккаунта. В поле «Название АЦСК» выберите название авторизованного центра сертификации ключей (АЦСК), в котором Вы получили свою электронную цифровую подпись. В поле «Путь к ключу» выберите файл ключа ЭЦП. В поле «Пароль к ключу» введите пароль к ключу Вашей электронной цифровой подписи. Нажмите кнопку «Вход»:
На странице авторизации выберите вкладку «Вход по BankID». Выберите Ваш банк. Произойдет переход на страницу Интернет-банкинга. Выполните авторизацию в соответствии с требованиями Вашего банка. После успешной проверки данных Вы будете автоматически авторизованы в Кабинете электронных сервисов.
Шаг 4. Привязка ключа электронной цифровой подписи к учетной записи
Ключ ЭЦП необходим для поиска сведений в случае, если Ваш аккаунт зарегистрирован на паспортны еданные.
Обратите внимание, что пользователь имеет возможность привязать к аккаунту только одну электронную цифровую подпись. Самостоятельно заменить или удалить привязанный ключ ЭЦП невозможно.
Зарегистрируйтесь или авторизуйтесь в Кабинете. Нажмите на шимени пользователя в заголовке страницы. Откроется страница редактирования профиля. Выберите раздел «Электронная цифровая подпись». В поле «Выберите имя АЦСК» выберите название авторизованного центра сертификации ключей (АЦСК), в котором Вы получили свою электронную цифровую подпись. В поле «Укажите путь к ключу» выберите файл ключа ЭЦП. В поле "Пароль" введите пароль к Вашему ключу ЭЦП. Нажмите кнопку «Считать ключ ЭЦП».
Система сравнит данные, указанные в аккаунте, с данными электронной цифровой подписи. Если проверка прошла успешно, ключ ЭЦП привязывается к учетной записи. На странице профиля будет от ображена информация об электронной цифровой подписи. Выполучаете полный доступ к услугам Кабинета электронных сервисов и можете использовать электронную подпись для авторизации в Кабинете.
Если Вы хотите заменить привязанный ключ ЭЦП, не обходимо письменно обратиться к Администратору ГП «Информационные судебные системы» и предоставить необходимые документы, подтверждающие Вашу личность.
Шаг 5. Поиск информации в реестре
Поиск возможен по адресу объекта, по регистрационному номеру, по кадастровому номеру, по данням собственника.
Поиск по адресу объекта недвижимости:
Установите отметку, которая соответствует варианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемся окне выберите значение в поле «Регион». В поле «Адрес» начните вводить название города и улицы и выберите нужный вариант по подсказкам системы. Заполните другие необходимые параметры адреса. Например, выберите «Тип здания» - «дом» и введите его номер; выберите «Тип объекта» - «Квартира» и укажите ее номер. При нажатии кнопки «Найти» будет выполняться поиск по указанному адресу.
Если по указанному адресу будет найден объект недвижимости, произойдет переход к странице подтверждения реквизитов плательщика, которые необходимы для осуществления on-line оплаты. Если по указанному адресу объект недвижимости не будет найден, пользователь имеет возможность вернуться к странице с вводом адреса или на страницу с вариантами поиска.
2. Поиск по регистрационному номеру объекта недвижимости
Установите отметку, которая соответствуе тварианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемся окне введите регистрационный номер объекта недвижимости.
Если по указанному номеру будет найден объект недвижимости, произойдет переход к странице подтверждения данных, по которым будет осуществляться on-line оплата. Если по указанному номеру объект недвижимости не будет найден, пользователь имеет возможность вернуться к странице с введеним регистрационного номера или на страницу с вариантами поиска.
3. Поиск по кадастровому номером земельного участка
Установите отметку, которая соответствует варианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемся окне введите кадастровый номер земельного участка.
Если по указаному будет найден земельный участок, произойдет переход к странице подтверждени яреквизитов плательщика, которые необходимы для осуществления on-lineоплаты. Если по указаному кадастровому номеру не будет найдено земельного участка, пользователь имеет возможность вернуться к странице с введением кадастрового номера или на страницу с вариантами поиска.
4. Поиск по данным физического лица
Установите отметку, что соответствует варианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемс окне введите параметры поиска: фамилия, имя и отчество лица (ФИО), РНОКПП (индивидуальный налоговый номер), серию и номер документа. Если Вы указали индивидуальный код или серию и номер документа, данные ФИО указывать не обязательно. Для поиска можно ввести только один из параметров.
5. Поиск по данным юридического лица
Установите отметку, что соответствует варианту поиска и нажмите кнопку «Далее». В открывшемся окне введите код ЕГРПОУ. Название предприятия указывать не обязательно.
Если по указанным параметрам будет найдена информация о предприятии, произойдет переход к странице подтверждения реквизитов плательщика, которые необходимы для осуществления on-line оплаты. Если информация не найдена, Вы сможете вернуться к странице ввода данных для поиска предприятия или на страницу с вариантами поиска.
Шаг 6. Оплата
Для оплаты в online режиме проверьте информацию о Плательщике, отображенную на экране. Чтобы оплатить услугу, нажмите кнопку «Оплатить». Откроется страница платежной системы. Установите флажок, подтверждающий согласие с условиями договора-оферты на перевод средств при осуществлении интернет-платежей. Выполните on-line оплату, следуя указаним платежной системы.
Информационная справка будет выведена на экран, а также отправлена на электронный адрес mail.gov.ua.
Если Вы решили отказаться от осуществления оплаты, нажмите кнопку «Новый запрос».
Гришаев Сергей Павлович - доцент кафедры гражданского и семейного права МГЮА, кандидат юридических наук.
Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.
Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав на недвижимое имущество. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести запись о правах на недвижимые вещи, расположенные на другой территории. Зарегистрированные сведения дают возможность установить правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.
Таким образом, потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована в первую очередь повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления Единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.
Осуществляется правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках установленной в законодательстве компетенции. В частности, эта компетенция включает в себя издание нормативных актов и совершение определенных действий юридического характера специально созданными государственными органами.
В ряде случаев одни и те же органы осуществляют как техническую регистрацию, так и регистрацию прав на недвижимость. Речь идет о так называемой условной или законной недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.). Так, согласно п. 2 ст. 33 КТМ РФ право собственности и другие вещные права на морские суда, а также ограничения (обременения) прав на них подлежат регистрации в государственном судовом реестре или судовой книге. В государственном судовом реестре или судовой книге одновременно производится регистрация судов как транспортных средств.
С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом. С этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.
Следует отметить, что требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи или условия о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.
То обстоятельство, что с моментом государственной регистрации связывается возникновение права собственности у приобретателя, влечет, по мнению Г.А. Лобанова, ряд правовых проблем, которые сводятся к следующему. По общему правилу приобретатель недвижимости до момента государственной регистрации перехода прав на нее не оплачивает полностью эту недвижимость (как правило, производится авансовый платеж). После государственной регистрации он становится собственником, и у него уже нет необходимости оплачивать ее полностью. Если же он это делает, то, по существу, речь идет о дарении, которое запрещено в отношениях между коммерческими организациями <*>. С таким мнением трудно согласиться. То обстоятельство, что у приобретателя возникает право собственности, само по себе не отменяет обязанности исполнить заключенный договор и выплатить оставшуюся часть суммы.
<*> См.: Лобанов Г.А. Парадокс регистрации // Комментарий судебной практики.
По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (этот момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена уже после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), хотя отчуждатель уже юридически утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
Государственная регистрация осуществляется в соответствии с установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> (далее - Закон о государственной регистрации) системой записей о правах на недвижимое имущество. Как следует из указанного определения (при его буквальном толковании), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеет правоустанавливающего характера, а только признает и подтверждает уже существующие права. Это следует отметить в качестве недостатка формулировки ст. 131 ГК РФ, поскольку она противоречит п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации прав на него, если иное не установлено законом.
<*> См.: СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Сам термин "государственная регистрация" можно понимать в двух значениях: во-первых, как технический термин, означающий запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП); во-вторых, как совокупность действий осуществляемых государственными регистрационными органами в пределах имеющихся у них полномочий.
Запись в ЕГРП сама по себе не является основанием для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. По своей сути эта запись - особый юридический факт, который в совокупности с другими юридическими фактами влечет возникновение, изменение, прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Таким основанием всегда являются сделки или иные юридические факты. Ее скорее можно рассматривать как часть сложного юридического состава, в результате которого возникает право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество. При этом она не затрагивает конкретных прав и обязанностей сторон по договору. Поэтому вряд ли можно согласиться с высказанным мнением о том, что законодательное определение государственной регистрации должно быть дополнено указанием на то, что государственная регистрация является основанием возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество, если иное не установлено законом <*>.
<*> См.: Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2004. С. 96.
Запись в ЕГРП выполняет также доказательственную функцию, заключающуюся в том, что она является доказательством принадлежности конкретного объекта недвижимости тому или иному лицу, и при возникновении противоречий между содержанием записи в ЕГРП и содержанием правоустанавливающих документов предпочтение должно отдаваться записи в ЕГРП.
В юридической литературе государственная регистрация прав на недвижимое имущество определялась, в частности, как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом режиме недвижимого имущества, его изменении или прекращении <*>. Однако такое определение, как правильно отмечалось, подчеркивает лишь одну функцию государственной регистрации - информационную <**>.
<*> См.: Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. N 10. С. 31.
<**> См.: Емелькина И.А. Указ. соч. С. 95.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации подлежат государственной регистрации только вещные (абсолютные) права на недвижимое имущество (права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество). Следует отметить, что государственная регистрация прав на морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты осуществляется в особом порядке (Закон о государственной регистрации в данном случае не применяется).
В российском законодательстве под вещными понимаются прежде всего права, указанные в п. 1 ст. 216 ГК РФ:
- право собственности на недвижимость, включая земельный участок;
- право хозяйственного ведения имуществом;
- право оперативного управления имуществом;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
- сервитут (сервитут - понятие многоаспектное. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а для обладателя сервитута последний рассматривается как вещное право).
Закон о государственной регистрации не содержит конкретного перечня вещных прав, подлежащих государственной регистрации, ограничившись ссылкой на ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ, однако в указанных статьях также не перечисляются конкретные вещные права, подлежащие государственной регистрации. Таким образом, надо исходить из того, что любые вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В ст. 4 Закона о государственной регистрации говорится о том, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Проблема заключается в отсутствии четкого понимания, какие права являются "другими вещными правами".
Перечень таких прав установлен прежде всего в ст. 216 ГК РФ, однако употребление законодателем слов "в частности" подчеркивает, что ограниченные вещные права не исчерпываются перечнем, содержащимся в п. 1 ст. 216 ГК РФ. В качестве вещных прав лиц, не являющихся собственниками, прежде всего следует признать закрепленное в законе право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК РФ). О том, что данное право рассматривается в качестве вещного, говорит название гл. 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". В данной главе речь идет только о праве собственности и правах членов семьи собственника на жилое помещение. Следовательно, право членов семьи собственника на жилое помещение и есть другое вещное право. В новом Жилищном кодексе правам члена семьи посвящена ст. 31, которая также помещена в раздел II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Таким образом, ЖК РФ также подтверждает вещный характер этого права.
Следует отметить, что на практике государственная регистрация этого права не происходит. Объясняют это тем, что "требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в них членами семьи собственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации" <*>.
<*> Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2003. С. 54.
С таким мнением можно согласиться, поскольку признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения может вызвать некоторые сложности. Вместе с тем в отдельных субъектах Федерации указанное право регистрировалось, что, несомненно, противоречило законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, Постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 767 был утвержден Порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи.
О необходимости государственной регистрации отдельных вещных прав на недвижимость говорится в ЖК РФ. Так, согласно его п. 3 ст. 33 гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа. Согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, наследодатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, право пользования жилым помещением, вытекающее из завещательного отказа, законодатель рассматривает как вещное право, подлежащее государственной регистрации.
Соответственно, аналогичное право (требовать государственной регистрации) есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 34 ЖК РФ, поскольку последняя содержит отсылку на правила, предусмотренные ст. 33 ЖК РФ. Вопрос о признании права пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением вещным правом, подлежащим государственной регистрации, получил окончательное разрешение только в новом ЖК РФ. О вещном характере этого права свидетельствует то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это помещение. Кроме того, указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Следует также учитывать, что права получателя ренты как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков.
Наконец, следует остановиться на проблеме государственной регистрации тех прав, которые законодатель прямо не называет вещными, однако в теории такие права отдельными юристами признаются в качестве вещных <*>. Речь, в частности, идет о праве учреждения по самостоятельному распоряжению доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной хозяйственной деятельности и праве залога. Очевидно, надо исходить из того, что до тех пор, пока законодатель четко и недвусмысленно не отнесет указанные права к вещным, вопрос об их государственной регистрации имеет скорее теоретическое, чем практическое значение.
<*> См.: Масляев А.И. Понятие и виды вещных прав // Закон. 2004. N 2. С. 6.
Виды вещных прав, подлежащих государственной регистрации, определены в законе следующим образом:
- - право собственности (ст. 209 ГК РФ) - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества;
- - ограниченные вещные права - абсолютные субъективные права, на использование чужого, как правило, недвижимого, имущества в своем интересе и без посредства собственника. Виды, основания возникновения, объем правомочий, пределы осуществления и порядок регистрации ограниченных вещных прав устанавливаются законом.
В соответствии со статьёй 216 ГК РФ к ограниченным вещным правам относятся:
- - право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- - право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- - сервитуты;
- - право хозяйственного ведения;
- - право оперативного управления Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1994. N 32. ст. 3301..
Таким образом, ограниченное вещное право - это право на чужую вещь, т.е. на вещь, находящуюся в собственности другого лица. Объект ограниченных вещных прав- это всегда индивидуально-определенная вещь, уже имеющая собственника. В случае отсутствия или прекращения права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право. Ограниченные вещные права, являясь производными от права собственности, одновременно обременяют право собственности и в известной степени ограничивают правомочия собственника. Данные ограничения сохраняются и при смене собственника, т.е. следуют не за собственником, а за вещью Брагинский М. И. , Витрянский В. В. , Звеков В. П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М. , 1996..
- -право собственности и иные вещные права на лесные участки (ст. 93 Лесного кодекса РФ);
- -право собственности и иные вещные права на жилые помещения (ст. 18 Жилищного кодекса РФ);
- -права на воздушные суда, а также сделки с воздушными судами (ст.3 Закона о государственной регистрации);
- -права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах (ст. 22.1 Закона о государственной регистрации);
- -права на имущество, являющееся предметом договора лизинга (ст. 20 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
