Соглашение о разделе долей. Образец договора определения долей в квартире. Идеальные и реальные доли

В результате приватизации , проводившейся в стране в ХХ веке, миллионы людей получили право собственности на свое жилье.

С учетом жилищного кризиса , бушующего в нашей стране с давних пор, большинство из хозяев вынуждено было оформлять свое жилье в долевую и совместную собственность .

Для этого необходимо составить соглашение об определении долей в квартире , образец которого вы найдете в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Различия между совместной и долевой собственностью

Совместная собственность — совместное владение гражданами общим имуществом.

Владеют им на равных условиях , имея абсолютно одинаковые привилегии и обязательства. Совместно оплачиваются расходы на содержание, коммунальные платежи и налоги.

Хорошим примером послужит квартира, находящаяся в обоих супругов .

Если она приобретена после заключения брака , то право собственности будет принадлежать не 50 на 50, как привыкли считать многие собственники, а на 100% и одному и второму собственнику, то есть каждый будет владеть квартирой полностью .

Все приобретенное после заключения брака имущество по умолчанию становится совместным.

Если только иные условия не оговорены официальным брачным контрактом , либо заверенным нотариусом договором долевой собственности .

Долевая собственность — индивидуальное владение частью общего имущества.

В этом случае совладельцев может быть много и они не обязаны быть родственниками. Размер долей также может быть разным у всех.

Самый распространенный вариант — это обычная семья, живущая в квартире и поделившая право собственности между всеми ее членами – родителями и детьми.

В такой ситуации коммунальные платежи приходят целиком на все жилое помещение , а вот налоги каждый будет платить за себя .

Доля в большинстве таких случаев не определена конкретным помещением и продаваться посторонним людям не может . Ее могут выкупить родственники, проживающие в этой же квартире.

Также можно получить за нее денежное вознаграждение , эквивалентное стоимости доли при продаже. Этот вариант при желании можно перевести во второй – выделенную долю.

Примером выделенной доли с конкретными метрами и привязкой к определенному помещению может послужить многокомнатная квартира (коммуналка – до сих пор очень распространенное явление в России), в которой у каждой комнаты имеется свой хозяин .

Метраж комнат разный, а соответственно и размер доли . Коммунальные услуги и налоги, при таком виде собственности, каждый платит сам за себя и только за свои метры.

Выделенную долю можно дарить , либо продавать без согласования со всеми остальными собственниками . Однако, при продаже у других «хозяев» будет привилегия в качестве права выкупа доли в первоочередном порядке .

После отказа всех собственников от покупки можно предложить сделку сторонним лицам .

Что такое понятие доли в квартире, читайте в нашей .

Раздел и выделение доли

В каких случаях это требуется?

Ситуации, требующие раздела, подчас самые банальные:

• Наличие вредных привычек у одного из собственников, мешающих нормально жить остальным владельцам;
• Собственники – чужие люди и/или плохо ладят на общей территории;
• Желание иметь отдельное жилье и распоряжаться им самостоятельно;
• Получение материальной выгоды – продажа, или получение денежной компенсации за свою долю;
• Брачный контракт – в том случае, если супруги изначально желают иметь раздельное имущество.

Любой собственник, владеющий частью недвижимого общего имущества, обладает полным правом на выделение причитающейся ему доли .

Как происходит расчет?

Расчет размеров долей между собственниками производится стандартно:

Во всех этих случаях нет законодательно определенных стандартов, поэтому учитываются минимальные нормы квадратных метров для проживания 1 человека , установленные законами РФ.

Порядок выделения

Разделить квартиру на доли можно будет при любой форме собственности . Совместное владение допускает выделить часть жилого помещения для каждого из совладельцев .

Также, наличие такой долевой собственности разрешает перераспределять существующие доли и/или выделять новые .

Вариантов решения разделения собственности два:

• Доля выделяется по взаимному согласию всех собственников. Для этого составляется специальное соглашение;
• Если согласия добиться невозможно – раздел производится принудительно , через обращение в судебные инстанции.

В натуре

В результате выдела доли в натуре объект делится на отдельные, полностью самостоятельные единицы .

В итоге собственник получает изолированное от всех прочих собственников жилое помещение, с отдельным входом, ванной, туалетом и кухней.

Иначе говоря, получается полноценная самостоятельная квартира, находящаяся во владении только у одного хозяина .

Получить право на распоряжение своей площадью собственник может в любой момент . При этом время, которое прошло со дня его вступления в собственность, никакой роли не играет.

При выделении доли желательно серьезно подойти к вопросу возможности раздела имущества подобным способом.

Надо понимать, что например, разделить на 2 — 3 доли однокомнатную «хрущевку» будет весьма проблематично . О добавлении дополнительного санузла с кухней речи вообще быть не может.

Через суд

В некоторых случаях перевод собственности из совместной в долевую возможен только в принудительном судебном порядке .

Одна из таких ситуаций – невозможность мирным путем определить размеры своих долей между собственниками.

Для решения этого вопроса судом подсчитывается размер личных вложений , затраченных на покупку и содержание недвижимости каждого из собственников.

В расчет берутся только те расходы, которые можно подтвердить документально.

В отдельных случаях, когда раздел жилья невозможен в силу его конструктивных особенностей, суд назначает выплату денежной компенсации в размере стоимости доли истца .

Второй собственник, при полном погашении обязательств и оплате всей суммы компенсации, становится полным владельцем всего жилья . В такой ситуации, согласие собственника на подобный раздел имущества не потребуется.

Соглашение о выделении долей в квартире

Суть и значение документа

Соглашение — это документ, переводящий в долевое владение совместную, либо личную собственность.

Заполняется договор в простой форме, подписывается всеми имеющимися собственниками и заверяется нотариусом.

Готовое соглашение отдается на регистрацию в Росреестр , поскольку меняются размеры и количество долей, находящихся в личной собственности каждого владельца.

Суть данного соглашения – равноценно наделить правами на общее жилье всех членов семьи, включая детей, если таковые имеются, с указанием доли, принадлежащей каждому.

СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ

Образец соглашения об определении долей в квартире Вы можете скачать .

Как оформляется?

Требования к данному соглашению имеют ряд условий, при несоблюдении которых, документ будет считаться недействительным:

1. Реквизиты, паспортные данные и другие сведения об участниках сделки должны быть максимально подробными ;
2. Точно определенный предмет соглашения : точный адрес, технические данные (общая площадь, жилая площадь и т. д.);
3. Четко прописанные доли для каждого собственника : кому и сколько;
4. Подробные данные о правоустанавливающих , которые могут подтвердить право собственности: договора на покупку жилья, или свидетельство о наследовании дома/квартиры;
5. Приватизационный сертификат на право собственности.

Кроме прочего, в соглашении прописываются дополнительные условия:

• порядок эксплуатации имущества , оформляющегося в долевую собственность;
• односторонний запрет на отказ от выполнения всех обязательств;
• отсутствие всяческих обременений на недвижимость ;
• отсутствие каких-либо материальных претензий к другим собственникам;
• порядок внесения возникающих дополнений и изменений в соглашение;
• временные ограничения сроков , для регистрации дополнений и изменений.

А если по материнскому капиталу?

Обязанностью родителей является выделение всем своим детям определенной доли в жилом помещении, приобретенном при помощи либо на средства материнского капитала.

Это прописано в пункте №4, ст.10 Закона №256-ФЗ «О поддержке государством семей, воспитывающих несовершеннолетних детей».

Размер доли для каждого из собственников будет определяться добровольным соглашением в письменной форме . Собственностью должны наделяться не только дети , но и второй супруг , не успевший стать собственником.

В случае, если собственность является совместной (не долевой) и приобреталась она на средства материнского капитала, соглашению о перераспределении долей и их размеров будет предшествовать предварительный раздел между супругами совместного имущества .

Иными словами квартира сначала поделится между мужем и женой . И только после такого раздела, родители смогут передать часть своего права на недвижимость детям .

В ситуации, когда собственник жилья один и это кто-то из супругов – соглашение, помимо детских долей, может включать в себя долю второго супруга (если не оформлено ранее).

Образец соглашения об определении долей в квартире по материнскому капиталу: скачать бланк .

Возможные сложности

В реальности, при разделении, зачастую возникают следующие проблемы:

1. квартира до сих пор находится в обременении (ипотечный кредит);
2. отсутствие права собственности на жилье (квартира не приватизирована, отсутствуют документы, подтверждающие собственность);
3. квартира официально признана нежилой , не введена в эксплуатацию (стройка, капремонт), признана ветхим жильем.

О том, как выбрать комфортную квартиру для покупки и на что стоит обратить внимание, узнайте из .

Недвижимость – довольно дорогое удовольствие. Неслучайно многие люди оформляют квартиру в общую долевую или совместную собственность. Проще говоря, определяют круг потенциальных собственников жилого помещения.

Очень часто доли совладельцев квартиры попросту отсутствуют. Например, если жильем владеют муж и жена, брат и сестра, отец и дочь – недвижимость оформляется в общую совместную собственность. Но даже такая форма собственности подходит далеко не всем. Отдельные совладельцы хотят определить свои доли, т.е. выделить их путем внесения изменений в регистрационные документы.

Одним из способов определить доли в квартире является заключение соглашения. Как его составить, что указать и во сколько это обойдется – ответам на эти и другие вопросы посвящена наша статья.

Зачем нужно определять доли?

Общая совместная собственность на квартиру не дает четкого представления, какие доли принадлежат участникам. Если взглянуть на документы, то можно узнать только состав собственников, чего в нашем случае недостаточно. Нужно определить точные доли в процентном или ином соотношении.

Ситуации, когда требуется определить доли в квартире:

1. Активная фаза бракоразводного процесса – раздел имущества между супругами.
2. Желание определиться с долями в период брака – например, в случае стремления распорядиться своей долей.
3. Открытие наследственного дела и определение долей претендентов на имущество умершего.
4. Передача долей несовершеннолетним детям, в том числе зачатым, но еще не родившимся.

Бывают и другие ситуации, но в целом расклад понятен – определение долей позволяет обозначить конкретную часть в общем имуществе . Она не должна быть ниже минимального параметра по региону – обычно показатель составляет 12-16 кв. метров на человека.

Совладельцы могут определить доли одним из трех способов:

• заключить добровольное соглашение ;
• разделить квартиру по брачному договору – замена совместной собственности на общую долевую;
• обратиться в суд за принудительным выделением долей (см. « «).

Как составить соглашение об определении долей в квартире

Прежде чем приступать к разработке соглашения, нужно заручиться согласием всех совладельцев квартиры. Даже если в сделке участвуют члены семьи, потребуется узнать об их решении и прийти к общему согласию.

Форма соглашения об определении долей в жилом помещении – строго письменная. Также следует обратить внимание на утверждение документа. Если определяются доли в совместной собственности супругов – подпись и печать нотариуса обязательны. Обратная ситуация, если в сделке участвуют близкие члены семьи (родитель и дети, братья и сестры) – соглашение составляется в простой письменной форме, и к нотариусу можно не обращаться.

Порядок действий по составлению и регистрации соглашения:

1. Проведение собрания (встречи) совладельцев квартиры.
2. Поиск шаблона, образца, составление предварительного текста соглашения.
3. Подпись окончательного варианта.
4. Обращение к нотариусу для регистрации составленного образца соглашения (при необходимости).
5. Заявка в офис МФЦ, через Госуслуги или напрямую в отделение Росреестра – регистрация изменений в праве собственности.

Оформление документов обычно занимает от 7 до 14 дней, после чего собственники получают документ о праве собственности на объект недвижимости.

Образец соглашения об определении долей в квартире 2019

Предлагаем ознакомиться с образцом и бланком соглашения об определении долей в квартире. Возьмите за основу наши примеры, чтобы составить свой вариант соглашения и предложить его другим сособственникам.

Основные пункты соглашения:

• «шапка» – название документа, место и дата составления;
• ФИО, паспортные данные, адреса подписавшихся (совладельцев);
• подробные сведения о квартире – точный адрес расположения, кадастровая информация, подъезд, этаж, корпус, строение, общая площадь (жилая и нежилая), число комнат и прочие параметры;
• данные о документах на квартиру – на основании чего она была получена в общую совместную собственность, какими документами подтверждается право;
• указать на обоюдное желание сособственников изменить правовой статус жилого объекта – вместо общей совместной определить общий долевой;
• определить размер долей (частей) – цифровое значение дробью (пример: супругам ⅖, троим детям по ⅕);
• определить площадь, которая достанется каждому из участников раздела;
• права и обязанности;
• условия сделки;
• ФИО с расшифровкой и подписи сторон.

Стоимость, расходы

Обращение к нотариусу за регистрацией соглашения потребует от сторон уплаты госпошлины.

Сколько стоит заверить соглашение в 2019 году? Расценки зависят от кадастровой цены квартиры, в которой планируется выделить доли. Согласно ст. 333.24 НК РФ, госпошлина не может быть ниже 300 рублей , но и не может превысить сумму в 20 000 рублей.

Дела о разделе общего имущества довольно распространены. Иногда этот вопрос решается в суде, но в большинстве случаях супруги делят квартиру, дом или земельный участок путем заключения соглашения об определении долей.

Судебная процедура длительная и происходит, как правило, если существует спор между сторонами о размерах долей в общей собственности. По этой причине более подходящий вариант – достигнуть взаимопонимания и добровольно заключить соглашение, которым и определить, кому какая часть принадлежит.

Мы расскажем, в каких случаях заключается соглашение о разделе долей, какие требования предъявляются к документу и как его зарегистрировать в Росреестре

Выделение долей или раздел имущества может происходить по причине:

• приватизации;
• наследования;
• расторжения брака.

Выделение предусматривает определение доли одного или нескольких владельцев в жилом помещении, при этом право собственности остальных участников не утрачивается.

При разделе имущества общая собственность прекращается и возникает частная собственность каждой из сторон на выделенную долю.

Обратите внимание: выделение или раздел не допускаются, если в составе недвижимого имущества имеются самовольно построенные или перепланированные объекты. Вопросы раздела могут быть рассмотрены только после оформления права собственности.

Идеальные и реальные доли

По закону каждый из супругов имеет право на половину квартиры, даже если комнаты неравнозначны. В юридической практике это называется «идеальной долей». Существует также понятие «реальные доли»: стороны, путем заключения соглашения, закрепляют право каждого распоряжаться (а иногда и пользоваться) одной из комнат.

От идеальной доли может отойти даже суд и определить долю одного из супругов больше, чем второго. Это случается, если в процессе супружеской жизни муж вложил личные средства и провел улучшения объекта недвижимости. Или если после развода дети остаются с матерью.

Для чего нужен выдел доли?

Выдел позволяет собственнику использовать часть квартиры по своему усмотрению:

• продать;
• сдать внаем;
• сделать объектом залога;
• оформить кредит;
• провести реконструкцию или капитальный ремонт и так далее.

Зачастую необходимость в определении долей происходит по причине развода. Супруги, будучи в браке, приобрели объект недвижимости и владели на праве совместной собственности. При расторжении брака каждый решил выделить часть и лично распорядиться ею. При разделе имущества после развода существует срок исковой давности. Об этом вы прочтете в нашей .

Предметом соглашения может быть все супружеское имущество или конкретная его часть, например, квартира. Также можно заключить несколько договоров на отдельный вид имущества (автомобиль, земельный участок, дом и так далее).

Как разделить земельный участок вы узнаете, прочитав .

Требования к соглашению

Добровольный выдел возможен только при согласии всех собственников. Соглашение должно быть подписано всеми собственниками и нотариально удостоверено. После чего документ подлежит регистрации в органах Росреестра, поскольку происходит изменения соотношений частей в собственности владельцев.

Законодатель определил существенные условия, при нарушении которых документ признается недействительным:

• данные и реквизиты сторон должны быть полными;
• предмет соглашения должен четко определяться;
• соглашение должно содержать информацию о существующей доли каждого собственника и ее размере после выделения;
• должны быть ссылки на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект сделки: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности.

Кроме этого, в соглашении отмечают дополнительные условия:

• отсутствие материальных претензий;
• порядок внесения изменений в документ;
• порядок пользования имуществом, оставшимся в общей долевой собственности;
• отсутствие возможности отказаться от выполнения обязательств в одностороннем порядке;
• отсутствие обременения на объект недвижимости;
• ограничение срока на регистрацию изменений.

Регистрация соглашения в Росреестре

После оформления, соглашение необходимо зарегистрировать в госорганах. Стороны должны оплатить пошлину и предоставить в Федеральную Службу госрегистрации, кадастра и картографии следующие документы.

В последнее время соглашение об определении долей получило распространение, чему способствует использование материнского капитала. Такой документ применяется при наделении долями детей, которые первоначально (как правило) в сделке купли-продажи недвижимости сторонами не являются. Альтернативный способ – договор дарения.

Однако это не вся сфера применения такого документа. Используется он и для любой общей совместной собственности – , крестьянского (фермерского) хозяйства и т.п. Но для всех случаев необходимым является наличие согласия (договоренности) о размере выделяемых каждой стороне соглашения долей. В противном случае придется . На сайте размещены примеры подобных исков – , и т.п. А определить (в случае сомнений) способ защиты своих прав поможет консультация юриста.

Пример соглашения об определении долей в общей собственности

Соглашение об определении долей в общей собственности

Мы, нижеподписавшиеся,

Рылин Станислав Сергеевич, 05.07.1982 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 19 78 номер 193255, выдан Отделом УФМС России по Омской области в Советском районе г. Омска 10.07.2012 г., проживающий по адресу: Россия, Омская область, г. Омск, ул. Распутина, д. 17, кв. 205, с одной стороны, и

Добрянова Тамара Игоревна, 11.09.1985 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 79 84 номер 496685, выдан Отделом УФМС России по Омкой области в Железнодорожном районе г. Черлак 20.09.2011 г., проживающая по адресу: Россия, Омская область, г. Омск, ул. Распутина, д. 17, кв. 205, с другой стороны, именуемые далее «Собственники»,

являясь законными представителями и совместно действующие от имени несовершеннолетнего Рылина Максима Станиславовича, 05.02.2009 года рождения, свидетельство о рождении серия КЕ 798546, выдано ЗАГС Советского района г. Омска 15.02.2009 года, проживающего по адресу: г. Омск, ул. Распутина, д. 17, кв. 205,

заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Собственникам на праве общей совместной собственности принадлежит квартира № 205, расположенная по адресу: г. Омск, ул. Распутина, дом 17, состоящая из 2 комнат общей площадью 53 кв.м, в том числе жилой площадью 32,4 кв.м, кадастровый номер 55:49:44565:784 (далее именуемая «имущество»), на основании договора купли-продажи от 05.10.2011 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии АС № 498728, выдано 11.10.2011 года.

Имущество приобретено собственниками в браке и является совместно нажитым имуществом в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, с использованием средств материнского капитала.

1. Настоящим соглашением собственники по взаимному согласию договорились определить доли в вышеуказанном общем имуществе следующим образом:

– Рылину Станиславу Сергеевичу – 1/3 от общего имущества

– Добряновой Тамаре Игоревне – 1/3 от общего имущества

– Рылину Максиму Станиславовичу – 1/3 от общего имущества.

1. Каждый сособственник вправе требовать выдела доли, находящейся в общем имуществе.
2. Имущество, по поводу которого заключено соглашение, не продано, не обременено правами третьих лиц, не заложено, в споре и под запретом не состоит.
3. Право долевой собственности подлежит государственной регистрации. Все расходы, связанные с государственной регистрацией права, стороны несут совместно.
4. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
5. Все остальные вопросы, не урегулированные настоящим соглашением, сособственники решают в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ.
6. Все изменения и дополнения к настоящему соглашению должны совершаться в письменной форме и подписываться обоими сособственниками.
7. Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, один из которых хранится в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, и по одному экземпляру у каждой стороны.
8. Реквизиты и подписи Сторон:

Рылин С.С.

Добрянова Т.И.

Что такое соглашение об определении долей в общей собственности

Речь идет не о реальном разделе имущества, которое находится в долевой собственности (или находилось в общей совместной до выделения долей). А только об определении размера долей по договоренности между сторонами. При определении долей общая собственности превращается в долевую. И только потом возможно выделить свою долю в натуре. В досудебном порядке ( , о выделе доли) или посредством .

Популярным является вопрос – требуется ли выделять детям равные с родителями доли (при использовании средств материнского капитала)? Это не обязательно. Однако ПФР рекомендует учитывать минимальные нормы жилья, которые устанавливаются в каждом регионе (или муниципалитете) и выделять доли, которые по площади будут не ниже установленной. В среднем, это 10-12 кв.м.

Содержание соглашения об определении долей в общей собственности

Для подготовки документа Вам потребуются:

• правоустанавливающие документы на имущество – свидетельства о регистрации, выписки из ЕГРН
• сторон, адреса регистрации
• документы о браке, свидетельства о рождении детей и т.п.

Текст соглашения оформите по вышеуказанному примеру (образцу). Заверять документ у нотариуса не обязательно. Но обращение в Росреестр неизбежно, ведь переход права собственности на недвижимое имущество, которое является предметом соглашения об определении долей в общей собственности, подлежит государственной регистрации.